Inlägg

Hyr ut i andrahand utan att bli av med bostadsrätten

Huvudregeln är att bostadsrättsinnehavaren måste ha styrelsens eller hyresnämndens tillstånd för att få hyra ut bostadsrätten i andra hand, vilket framgår av 7 kap. 10 och 11 §§ Bostadsrättslagen (BRL). Om uthyrning sker utan samtycke anses nyttjanderätten vara förverkad, och föreningen är då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning enligt 18 § BRL.  Detta kallas på fackspråk total sublokation (dvs. total underuthyrning)

OBS! att bostadsrättsföreningens samtycke inte krävs ifall du bor kvar i lägenheten och har en inneboende eller annan person som inte självständigt brukar lägenheten. Dvs. det krävs ett självständigt brukande, exempelvis att den om hyr av bostadsrättshavaren faktiskt hyr hela lägenheten, dvs.  har egen nyckel och tillgång till alla utrymmen helt oberoende av bostadsrättshavaren.

Det är alltså  helt i sin ordning att hyra ut ett rum till en person som är inneboende, om inte uthyrningen medför men för bostadsrättsföreningen som är fastighetsägare, 7 kap. 8§ BRL. Detta kallas partiell sublokation (dvs. avgränsad underuthyrning). Reglerna härför är jämförliga med de som gäller för hyresrätter, se ett tidigare inlägg.

Vad händer om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet utan tillstånd från föreningen?

Vid otillåten andrahandsuthyrning av en bostadsrätt anses bostadsrätten förverkad och föreningen får då säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning, 7 kap. 18 § 2 p. BRL. Detta innebär att om bostadsrättshavaren efter tillsägelse inte tämligen omgående vidtar rättelse, dvs. upphör med andrahandsuthyrningen kan föreningen säga upp bostadsrättshavaren, 7 kap. 20 § BRL. Detta innebär att bostadsrättshavaren måste flytta från bostadsrätten med tvång.  Om bostadsrättshavaren vill hyra ut sin bostadsrätt måste hen alltså ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrning och får det godkänt, ifall föreningen ej godkänner andrahandsuthyrningen kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden.

 

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Beskattning vid uthyrning av din bostad

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis villan, hyresrätten eller en bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Du får göra avdrag från den ersättning som du får för uthyrningen, allt är ju inte vinst.

– I detta års deklaration (för 2012 års uthyrning) får du dra av 21 000 kr som schablonavdrag.

– I nästa års deklaration (för 2013 års uthyrning) får du dra av 40 000 kr som schablonavdrag.

Ett exempel för att belysa vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt.

Du har under hela 2012 hyrt ut en privat bostadsrätt vars avgifter, räntor och driftkostnader har uppgått till sammanlagt 8 000 kr/mån. I hyra har du erhållit 12 000 kr/mån. Det ger dig en vinst på 4 000 kr/mån. Du har haft ytterligare kostnader för städning av lägenheten på 1 000 kr totalt. Detta ger sammanlagt

(4 000 kr x 12 månader) – 1 000 kr = 48 000 – 1 000 kr = 47 000 kr totalt i vinst. Från vinsten får du dra av 21 000 kr. Vilket ger dig en vinst, tillika beskattningsbar inkomst av kapital på 47 000 kr – 21 000 kr = 26 000 kr. Detta innebär att du ska betala 30 % skatt på 26 000 kr = 7 800 kr i kapitalskatt.

Om du vill hyra ut din bostadsrätt och har frågor om ev. skatteeffekt är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Beaktansvärda skäl vid uthyrning av bostadsrätt

I Bostadsrättslagen står det om vad som gäller vid uthyrning av en bostadsrätt. Man ska alltid börja med att läsa stadgarna och fråga styrelsen i föreningen om vad som gäller och en första ansökan ska ske till styrelsen. Bostadsrättsföreningen kan alltid neka ett byte, bara för att man äger en andel i föreningen innebär detta inte per automatik att man har rätt att hyra ut sin lägenhet hur som helst även om det utgör en bostadsrätt.

Om bostadsrättsföreningens styrelse nekar till uthyrningen har man rätt att få sin ansökan prövad av hyresnämnden. Ansökan måste då ske av den sökande själv. I hyresnämnden tittar man först på om den sökande har beaktansvärda skäl för sin uthyrning. Vad är då beaktansvärda skäl? I lagens förarbeten har lagstiftaren finns bl.a. följande  exempel

– uthyrning ska ske för att man ska jobba eller studera på annan ort, och det inte är fråga om pendlingsavstånd,

– tillstånd bör kunna lämnas om en förälder vill hyra ut en mindre lägenhet till sitt barn, eller

– om det är fråga om en person som köpt en lägenhet för att bosätta sig där efter pensioneringen.

 

Om du vill hyra ut din bostadsrätt och styrelsen nekar dig är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Inneboende i din lägenhet

En vanlig fråga vi stöter på är huruvida hyresvärdens tillåtelse är nödvändig för att ha inneboende i sin lägenhet. I lagtexten står det i Jordabalken 12 kap. 41 § att ”Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden”.

Bestämmelsen innebär att en bostadshyresgäst i allmänhet har rätt att få hyra ut del av sin bostad (s.k. partiell sublokation) utan tillåtelse från fastighetsägaren, om det inte rör sig om alltför omfattande uthyrning vilken i sådant fall kan vägras.

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se.

Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrning

Det krävs tillstånd för att få hyra ut bostaden i andrahand. Men det kan hända att hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte går med på andrahandsupplåtelsen av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd för detta hos hyresnämnden.

När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att hen ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden fortfarande inte vill gå med på uthyrningen, kallas parterna till ett sammanträde.

Hyresvärden kan exempelvis ha invändningar på andrahandshyresgästens skötsamhet. Observera dock att andrahandshyresgästens betalningsförmåga inte spelar någon roll eftersom att det ändå är förstahandshyresgästen som ska betala in hyran till hyresvärden. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också hen kommer till sammanträdet. Hyresnämndens beslut går inte att överklaga, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen.

Om du vill hyra ut en lägenhet i andrahand och hyersvärden nekar dig är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Skälig hyra vid andrahandsuthyrning

I detta inlägg utvecklar vi vad som skulle kunna vara en skälig hyra vid uthyrning av bostad i andrahand.

Ett riktmärke är att hyran inte får överstiga hyran hos en likvärdig lägenhet med mer än högst 5 %. Det är först vid 5 % som överhyran blir ”påtaglig”.

– För en hyresrätt är en skälig hyra ganska enkel att avgöra: Det är samma hyra som hyresvärden för närvarande betalar, med ett visst påslag för om lägenheten hyrs ut möblerad. Påslaget får ligga på allt från 5-15% beroende på hur luxuöst möblerad lägenhet är.

– För en bostadsrätt utgör varken månadskostnaden eller dina kapitalkostnader (exempelvis räntor) underlag för vad som får tas ut vid uthyrning av bostaden. Man får återigen, liksom med hyresrätter se på vad en motsvarande hyreslägenhet på orten kostar.

I nästa inlägg kommer vi att berätta om vad som avses med bruksvärdet och dess betydelse för vad som anses vara en likvärdig lägenhet. Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.