Inlägg

Ett jättebra tips om att hyra ut i andrahand!

Tips om avtalstiden vid andrahandskontrakt!

Ifall du vill hyra ut din lägenhet i andrahand är det viktigt att du har ett tydligt kontrakt och att du har koll på en del aspekter, exvis så att du inte blir av med bostadsrätten.

Ett bra tips är frågan om hyrestiden i kontraktet: Här är det viktigt att känna till vad som händer ifall du hyr ett lägenhet med bestämd tid för avtalstiden. Dvs. ifall att du sätter ett slutdatum för uthyrningen. Ibland brukar det finnas med en bestämmelse om ”ömsesidig uppsägningstid på tre månader” eller liknande.

Exempel: Vad gäller ifall du vill säga upp din hyresgäst för att du vill ha tillbaka din uthyrda bostad den 1 augusti ifall hyresgästen  enligt kontraktet får hyra mellan den 1 januari och den 31 december i kombination med att det står ömsesidig rätt till uppsägning på tre månader?

Svaret: Hyresgästen (den som hyr av dig) har alltid rätt att få stanna kvar i lägenheten fram till det sista datumet i kontraktet. Hyresgästen får alltså besittningsskydd att bo kvar i din lägenhet, det innebär att du kan bli skadeståndsskyldig eller skyldig att ordna med en ersättningsbostad ifall du säger upp hyresgästen innan dess.

Vad ska man som uthyrare då göra? Jo, skriv kort hyrestid men med möjlighet för förlängning med tre månader i stöten. Exvis att din hyresgäst får hyra lägenheten mellan 1 januari och 31 maj, därefter förlängs kontraktet tillsvidare med tre månaders uppsägningstid.

 

Ifall du har frågor om att hyra ut din lägenhet i andra hand eller annat som rör din bostad är du välkommen att höra av dig till bloggen på info@baleng.se. Glöm inte att likea vår facebooksida!

Möjlighet att deponera om du är missnöjd med hyresvärden

Det kan vara så att en hyresgäst har en brist i sin hyresrätt eller en fordran på sin hyresvärd för att ha lagt ut pengar för något som ankommer på hyresvärden att ombesörja. I de fallen ska man förstås först och främst kontakta hyresvärden och meddela att man avser att deponera en del av hyran ifall något av nedanstående fall är för handen.

1. Brist i lägenheten. Exempelvis vid kraftiga störningar under längre tid eller ombyggnation, då en del av lägenheten är obrukbar under en period, men hyresvärden inte går med på nedsättning av hyran.

2. Hyresgästen har rätt till skadestånd enligt hyreslagen. Till exempel om värdens genom försummelse har orsakat en skada och hyresgästen har fått möbler i hemmet förstörda.

3. Parterna har olika uppfattning om hur hög hyran ska vara. Det gäller endast ifall då förhandlingsöverenskommelse saknas och värden höjer hyran på eget bevåg. Då kan man deponera en del av hyreshöjningen tills frågan är löst.

4. Hyresgästen har en motfordran på hyresvärden. Om hyresgästen enligt överenskommelse med hyresvärden har fått anlita någon som utfört ett arbete men trots avtal inte får det ersatt.

5. Om värden vägrar att ta emot hyresinbetalningen eller om det är oklart vem betalning ska gå till. Det händer ibland och orsaken kan vara att hyresvärden vill bli av med hyresgästen eller att hyresgästen får två avier från olika betalningsmottagare.

Det är dock viktigt att möjligheten för deponering hos länsstyrelsen inte används som en stridsåtgärd eller som påtryckningsmedel. Hyresgästen har vid en eventuell tvist bevisbördan för att deponeringen är korrekt gjord, och för det krävs en väldigt god och klar juridisk anledning. I värsta fall kan hyresgästen nämligen bli av med sin hyresrätt samt få betala motpartens rättegångskostnader. Liksom situationen som denna hyresgäst i Göteborg hamnade i.

Kontakta alltid jurist oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst ifall det föreligger ett ärende med deponering.

 

Bostadsjurist Rozze Baleng gästade hos Gûrgin på Sveriges Radio!

Idag gästade juristen från baleng.se och fixakontraktet.se Sveriges Radio Metropol 93,8. Under 1,5h talades bl.a. om svartkontrakt, andrahandsuthyrning och den nya privatbostadslagen. Vi svarade på frågor gällande vad som är en skälig hyra för en lägenhet, uthyrning av bostadsrätt och överlåtelse av hyreskontrakt till sambo.

Ni kan lyssna på programmet i dess helhet här! Rozze kommer in efter ca en timme.

 

Om du har juridiska frågor om lägenheter eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

 

Får man överlåta sin hyresrätt till någon närstående?

Vi får många frågor angående att överlåta sin bostad. Får man göra det? I sådant fall, under vilka förutsättningar?

Vi kommer att börja med att titta på hur man gör för att överlåta lägenheten till sitt barn, syskon eller annan närstående. Grundförutsättningen är dock alltid att hyresvärden också är ägare av fastigheten och därmed bestämmer om en överlåtelse ska få ske eller ej.

Men om hyresvärden säger nej till en överlåtelse så har man enligt lagen i vissa fall rätt att få skriva över kontraktet ändå. Det finns tre förutsättningar för att en överlåtelse ska kunna ske:

  1. Närståendekravet, det måste röra sig om en nära släkting till den som innehar hyreskontraktet, exempelvis ett barn eller ett syskon.
  2. Sammanboendekravet, det måste vara någon som du varaktigt sammanbott med. Enligt praxis handlar det om ca tre års sammanboende för att varaktigheten ska anses vara uppfylld.
  3. Hyresgästkravet, den som ska ta över hyreskontraktet måste ha tillräckligt höga inkomster så att hyran kan betalas. Dessutom gäller att hen sedan tidigare ej har varit störande eller det med den övertagande personen har varit andra problem av boendekaraktär förknippade.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Rätt till reparationer och renovering av sliten lägenhet

Med ”skäliga tidsmellanrum” är skyldig att måla, tapetsera och reparera slitage som uppstår genom normal användning av hyreslägenheten, detta enligt hyreslagen. Det finns inga klara bestämmelser om vad skäliga tidsmellanrum exakt innebär. Man utgår ifrån lägenhetens skick. 

Har lägenheten inte reparerats eller målats på 15 år kan hyresgästen begära att få tapetserat och målat, även om det inte finns några direkta skador på tapeter och målade ytor. Efter så lång tid räknar man med att lägenheten normalt är så pass nedsliten att det är dags att fräscha upp den. Denna skyldighet kan begränsas genom avtal mellan hyresvärden och hyresgästföreningen.

I vissa fall kan den hyresgäst som går med på att skjuta upp reparationer eller underhåll har rätt till lägre hyra. Å andra sidan kan hyresgäster ibland få reparerat i förtid mot särskild hyreshöjning. OBS! Rätten till att få uppfräschat, även efter 15 år, kan begränsas genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen.

Om din lägenhet är väldigt sliten och hyresvärden vägrar renovera den finns det möjlighet att vända sig till hyresnämnden, som kan utfärda ett s.k. åtgärdsförläggande. I åtgärdsföreläggandet stadgas att värden är skyldig att reparera lägenheten inom en viss tid.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Beskattning vid uthyrning av din bostad

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis villan, hyresrätten eller en bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Du får göra avdrag från den ersättning som du får för uthyrningen, allt är ju inte vinst.

– I detta års deklaration (för 2012 års uthyrning) får du dra av 21 000 kr som schablonavdrag.

– I nästa års deklaration (för 2013 års uthyrning) får du dra av 40 000 kr som schablonavdrag.

Ett exempel för att belysa vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt.

Du har under hela 2012 hyrt ut en privat bostadsrätt vars avgifter, räntor och driftkostnader har uppgått till sammanlagt 8 000 kr/mån. I hyra har du erhållit 12 000 kr/mån. Det ger dig en vinst på 4 000 kr/mån. Du har haft ytterligare kostnader för städning av lägenheten på 1 000 kr totalt. Detta ger sammanlagt

(4 000 kr x 12 månader) – 1 000 kr = 48 000 – 1 000 kr = 47 000 kr totalt i vinst. Från vinsten får du dra av 21 000 kr. Vilket ger dig en vinst, tillika beskattningsbar inkomst av kapital på 47 000 kr – 21 000 kr = 26 000 kr. Detta innebär att du ska betala 30 % skatt på 26 000 kr = 7 800 kr i kapitalskatt.

Om du vill hyra ut din bostadsrätt och har frågor om ev. skatteeffekt är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Vem är skyldig att betala för obetalda hyror och skador vid bostadsbyte?

Om du byter lägenhet med någon och den du byter med har gamla skulder eller är skyldiga för skador för byteslägenheten är du enligt huvudregeln inte skyldig att till hyresvärden betala sådana skador eller hyror som den gamla hyresgästen är skyldig för. 

Samtidigt gäller undantaget att hyresvärden och du som ny hyresgästen kan skriva ett särskilt avtal om att du exempelvis ska betala den tidigare hyresgästens hyresskulder, dock endast i upp till ett belopp motsvarande summan av de tre senaste månadshyrorna.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Hur hög hyra får man ta vid uthyrning av privatbostad fr.o.m. den 1 februari 2013

Beräkning av hyra enligt nya regler

Som vi tidigare nämnt gäller inom kort att du kan hyra ut din bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa för betydligt högre belopp än tidigare. Se också information om den nya lagen om uthyrning av privatbostad från Regeringens justitiedepartement.

Andrahandshyran för exempelvis en bostadsrätt fick då inte vara högre än vad motsvarande hyresrätt kostade i månaden, utan att man som hyresvärd riskerade att bli återbetalningsskyldig för det överstigande beloppet. Detta var förr, enligt det som kallades bruksvärdesprincipen.

Fr.o.m. den 1 februari 2013 blir det istället kapital- och driftskostnader på bostaden som utgör grund för beräkning av godtagbar hyra. Kapitalkostnaden beräknas som en avkastningsränta, 4 procent, på bostadens marknadsvärde.

Formel för beräkning av av hyran

Formeln för beräkning: ((marknadsvärde vid försäljning x 0,04)/12 + månadsavgift till förening + driftskostnader, dvs. el, tv, internet etc) .

Ett exempel: Den som har en bostadsrätt värd 4 000 000 kronor med en månadsavgift på 4 000 kronor och kostnader för el, tv, internet och telefoni på 2000 kronor i månaden kan ta ut 19 333 kronor i månaden, ((4 000 000 * 0,04)/12 + 4000 + 2000).

Retroaktiv återbetalning slopas

Om andrahandshyran överstiger denna nivå kan hyresgästen gå till hyresnämnden och begära att hyran sänks. Om en uthyrare tar ut mer än maxnivån kan hyresgästen däremot kräva att hyran sänks. Men till skillnad från tidigare kan hyresgästen inte retroaktivt få tillbaka den del av hyran som överstiger maxbeloppet.

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Nya regler vid uthyrning av privatbostad

From den 1 februari 2013 gäller nya regler vid uthyrning av privatbostad, dvs. bl.a. villaägare, bostadsrättshavare och ägare av ägarlägenheter. För en bostadsrättshavare gäller exempelvis att man kommer att kunna ta ut en hyra som motsvarar månadsavgiften till bostadsrättsföreningen plus kostnader för el, vatten och viss ersättning för slitage av möbler, om lägenheten hyrs ut möblerad. 

Dessutom får man ta ut en hyra som täcker kapitalkostnaden för lägenheten. Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från bostadens marknadsvärde. På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsrättshavarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för kapitalet som är bundet i bostaden. Bostadsrättshavaren egna finansiering saknar således betydelse. Vad innebär då detta i reda pengar, ja det återstår att se hur domstolarna dömer i dessa slags fall. Vi bevakar och återkommer med information löpande.
Hyresrätter omfattas inte av den nya lagen.
Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.