Inlägg

Övernattningsbostad – vilka krav finns?

Ha kvar övernattningslägenheten utan att bli uppsagd

Jag har fått många frågor om hur det funkar när man vill ha kvar sitt hyreskontrakt trots att man har en ny bostadsrätt, villa eller hyresrätt någon annanstans. Idag tänkte jag därför besvara frågan om vilka skäl man måste ha för att få behålla besittningen av lägenheten trots att man huvudsakligen bor i annan bostad.

Utgångspunkten är att man själv ska bo i den hyresrätt som man har kontrakt på, annars riskerar man att bli uppsagd med tre månaders uppsägningstid. Det räcker alltså att man inte bor i sin lägenhet och låter den stå tom för att besittningsskyddet ska brytas och man ska få hyreskontraktet uppsagt.

Grundförutsättningar för att ha kvar lägenhet som används om övernattningslägenhet

Det finns i vissa lägen möjlighet att få använda sin lägenhet som övernattningsbostad och därmed att den står tom i vissa perioder men att lägenheten trots det anses utgöra en så kallad komplementbostad genom att den ger hyresgästen en möjlighet att ibland bo i den.

Frågan om vilka krav som ställs för att behovet av en kompletterande lägenhet utöver sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövas i ett antal fall. Hovrätten har i ett fall (SÖH 337/2002) uttalat att användningen av lägenheten för det första ska ske i samband med studier eller arbete. Det krävs också enligt praxis krävs att komplementbostaden normalt sett används 2-3 gånger i veckan alternativt 80-100 dagar om året, men det finns exempel på att en lägre frekvens har godtagits för att lägenheten ska anses vara ett nödvändigt bostadskomplement.

 

Om du vill använda din lägenhet som övernattningsbostad och vill veta vad som gäller så kan du kontakta oss så tittar vi på ärendet tillsammans. Skriv till info@baleng.se så hjälper vi dig.

Möjlighet att deponera om du är missnöjd med hyresvärden

Det kan vara så att en hyresgäst har en brist i sin hyresrätt eller en fordran på sin hyresvärd för att ha lagt ut pengar för något som ankommer på hyresvärden att ombesörja. I de fallen ska man förstås först och främst kontakta hyresvärden och meddela att man avser att deponera en del av hyran ifall något av nedanstående fall är för handen.

1. Brist i lägenheten. Exempelvis vid kraftiga störningar under längre tid eller ombyggnation, då en del av lägenheten är obrukbar under en period, men hyresvärden inte går med på nedsättning av hyran.

2. Hyresgästen har rätt till skadestånd enligt hyreslagen. Till exempel om värdens genom försummelse har orsakat en skada och hyresgästen har fått möbler i hemmet förstörda.

3. Parterna har olika uppfattning om hur hög hyran ska vara. Det gäller endast ifall då förhandlingsöverenskommelse saknas och värden höjer hyran på eget bevåg. Då kan man deponera en del av hyreshöjningen tills frågan är löst.

4. Hyresgästen har en motfordran på hyresvärden. Om hyresgästen enligt överenskommelse med hyresvärden har fått anlita någon som utfört ett arbete men trots avtal inte får det ersatt.

5. Om värden vägrar att ta emot hyresinbetalningen eller om det är oklart vem betalning ska gå till. Det händer ibland och orsaken kan vara att hyresvärden vill bli av med hyresgästen eller att hyresgästen får två avier från olika betalningsmottagare.

Det är dock viktigt att möjligheten för deponering hos länsstyrelsen inte används som en stridsåtgärd eller som påtryckningsmedel. Hyresgästen har vid en eventuell tvist bevisbördan för att deponeringen är korrekt gjord, och för det krävs en väldigt god och klar juridisk anledning. I värsta fall kan hyresgästen nämligen bli av med sin hyresrätt samt få betala motpartens rättegångskostnader. Liksom situationen som denna hyresgäst i Göteborg hamnade i.

Kontakta alltid jurist oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst ifall det föreligger ett ärende med deponering.

 

Rätt till reparationer och renovering av sliten lägenhet

Med ”skäliga tidsmellanrum” är skyldig att måla, tapetsera och reparera slitage som uppstår genom normal användning av hyreslägenheten, detta enligt hyreslagen. Det finns inga klara bestämmelser om vad skäliga tidsmellanrum exakt innebär. Man utgår ifrån lägenhetens skick. 

Har lägenheten inte reparerats eller målats på 15 år kan hyresgästen begära att få tapetserat och målat, även om det inte finns några direkta skador på tapeter och målade ytor. Efter så lång tid räknar man med att lägenheten normalt är så pass nedsliten att det är dags att fräscha upp den. Denna skyldighet kan begränsas genom avtal mellan hyresvärden och hyresgästföreningen.

I vissa fall kan den hyresgäst som går med på att skjuta upp reparationer eller underhåll har rätt till lägre hyra. Å andra sidan kan hyresgäster ibland få reparerat i förtid mot särskild hyreshöjning. OBS! Rätten till att få uppfräschat, även efter 15 år, kan begränsas genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen.

Om din lägenhet är väldigt sliten och hyresvärden vägrar renovera den finns det möjlighet att vända sig till hyresnämnden, som kan utfärda ett s.k. åtgärdsförläggande. I åtgärdsföreläggandet stadgas att värden är skyldig att reparera lägenheten inom en viss tid.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Vem är skyldig att betala för obetalda hyror och skador vid bostadsbyte?

Om du byter lägenhet med någon och den du byter med har gamla skulder eller är skyldiga för skador för byteslägenheten är du enligt huvudregeln inte skyldig att till hyresvärden betala sådana skador eller hyror som den gamla hyresgästen är skyldig för. 

Samtidigt gäller undantaget att hyresvärden och du som ny hyresgästen kan skriva ett särskilt avtal om att du exempelvis ska betala den tidigare hyresgästens hyresskulder, dock endast i upp till ett belopp motsvarande summan av de tre senaste månadshyrorna.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Inneboende i din lägenhet

En vanlig fråga vi stöter på är huruvida hyresvärdens tillåtelse är nödvändig för att ha inneboende i sin lägenhet. I lagtexten står det i Jordabalken 12 kap. 41 § att ”Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden”.

Bestämmelsen innebär att en bostadshyresgäst i allmänhet har rätt att få hyra ut del av sin bostad (s.k. partiell sublokation) utan tillåtelse från fastighetsägaren, om det inte rör sig om alltför omfattande uthyrning vilken i sådant fall kan vägras.

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se.

Andra särskilda skäl vid bostadsbyte

Vi har tidigare gått igenom att det vid bostadsbyte krävs att

1. hyresgästen som vill byta sin lägenhet har beaktansvärda skäl

2. bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden

Men det finns ytterligare ett krav, eller rekvisit som det också kallas, i hyreslagen som stadgar att byte kan tillåtas av hyresnämnden om inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet, till exempel om otillåten ersättning (”svarta pengar”) förekommit. Att kräva ersättning vid lägenhetsbyte är alltid otillåtet och är ett hinder för att hyresnämnden skall tillåta ett lägenhetsbyte.

Så har varit fallet exempelvis när bostadsrätt eller fastighet byts mot hyresrätt och därför har hyresnämnden i sin praxis blivit mer restriktiv  när det kommer till sådana byten.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se.

”Påtaglig olägenhet” vid byte av bostad

Om du vill byta bostad och har passerat rekvisitet (kravet i lagen) för vad som anses vara beaktansvärda skäl vid bostadsbyte, finns det fortfarande invändningar som fastighetsägaren kan göra så att bytet förhindras. Om lägenhetsbytet anses utgöra en påtaglig olägenhet för hyresvärden kan hyresnämnden neka dig rätt att byta din lägenhet.

Vad menas med påtaglig olägenhet? Med påtaglig olägenhet avses i lagens mening att bytesparten, dvs. den du byter med, kan tas för god som hyresgäst. Det man främst tittar på är betalningsförmåga, anmärkningar hos myndigheter (kronofogden till exempel) och vårdnadsplikten – har bytespart varit en bra hyresgäst tidigare? Det kan även spela in vid bedömningen om bytet utgör påtaglig olägenhet för hyresvärden huruvida den nya hyresgästen har stor familj och lägenheten är liten.

Märk väl att man räknar med att alla byten kräver någon slags insats från hyresvärden, så viss olägenhet uppstår alltid. Därför är det viktigt att påpeka att gränsen går vid påtaglig olägenhet.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa den till oss på info@baleng.se.

Beaktansvärda skäl vid byte av bostad

För att byta bostad krävs att man får hyresvärdens eller hyresnämndens tillåtelse. I första hand gäller alltså fastighetsägarens eller hyresvärdens tillåtelse. Om man får ett nej från fastighetsägaren så kan man alltid ansöka till hyresnämnden för att få byta.

Hyresnämnden tittar på huruvida den sökande har det som kallas ”beaktansvärda skäl” för bytet av lägenheten. Vad är beaktansvärda skäl? Jo, när hyresgästen behöver en större lägenhet, en lägenhet med lägre hyra eller en lägenhet som ligger närmare arbetet. Den som vill byta en lägenhet som hen en gång har fått i byte (upprepat byte) måste enligt praxis ha något starkare skäl om bytet sker inom cirka ett år från det han eller hon första gången fick lägenheten i byte.

Exempel på beaktansvärda skäl:

1. Väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden dvs. önskemål om lägre hyra.
2. Ändrade förhållanden på grund av studier eller arbetsplatsens läge, dvs. att man exempelvis har fått jobb på annan ort och därför vill byta till sig en lägenhet på den orten.
3. Ändrade familjeförhållanden. Om behovet av en större eller mindre lägenhet beror på exempelvis tillökning i familjen, separation, inledande av nytt förhållande eller dödsfall.
4. Väsentligt förbättrad bostadsstandard. Om du kan få en väsentligt förbättrad bostadsstandard genom bytet kan detta utgöra ett beaktansvärt skäl.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa den till oss på info@baleng.se.

Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrning

Det krävs tillstånd för att få hyra ut bostaden i andrahand. Men det kan hända att hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte går med på andrahandsupplåtelsen av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd för detta hos hyresnämnden.

När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att hen ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden fortfarande inte vill gå med på uthyrningen, kallas parterna till ett sammanträde.

Hyresvärden kan exempelvis ha invändningar på andrahandshyresgästens skötsamhet. Observera dock att andrahandshyresgästens betalningsförmåga inte spelar någon roll eftersom att det ändå är förstahandshyresgästen som ska betala in hyran till hyresvärden. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också hen kommer till sammanträdet. Hyresnämndens beslut går inte att överklaga, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen.

Om du vill hyra ut en lägenhet i andrahand och hyersvärden nekar dig är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Kan andrahandshyresgäst ta över lägenheten?

En vanlig uppfattning är att efter en tid av två år kan en andrahandshyresgäst få ta över förhandshyresgästens hyreskontrakt. Detta stämmer inte utan är en myt.

Utan att gå in närmare på bestämmelser och paragrafer i lagboken kan jag sammanfatta vad som gäller med följande:  Efter två år kan andrahandshyresgästen få ett s.k. svagt besittningsskydd. Detta innebär att den som hyr i andrahand får ett skydd mot att den som hyr ut lägenheten vill att tredje man ska bo där, dvs. enda gången man måste flytta är om uthyraren blir uppsagd eller själv vill bo i lägenheten.

Den som hyr har alltså ingen rätt att ta över hyresavtalet från förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen får besittningsskydd efter två år och då endast gentemot förstahandshyresgästen, aldrig gentemot hyresvärden, eftersom att det inte föreligger något avtal mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.