Inlägg

Övernattningsbostad – vilka krav finns?

Ha kvar övernattningslägenheten utan att bli uppsagd

Jag har fått många frågor om hur det funkar när man vill ha kvar sitt hyreskontrakt trots att man har en ny bostadsrätt, villa eller hyresrätt någon annanstans. Idag tänkte jag därför besvara frågan om vilka skäl man måste ha för att få behålla besittningen av lägenheten trots att man huvudsakligen bor i annan bostad.

Utgångspunkten är att man själv ska bo i den hyresrätt som man har kontrakt på, annars riskerar man att bli uppsagd med tre månaders uppsägningstid. Det räcker alltså att man inte bor i sin lägenhet och låter den stå tom för att besittningsskyddet ska brytas och man ska få hyreskontraktet uppsagt.

Grundförutsättningar för att ha kvar lägenhet som används om övernattningslägenhet

Det finns i vissa lägen möjlighet att få använda sin lägenhet som övernattningsbostad och därmed att den står tom i vissa perioder men att lägenheten trots det anses utgöra en så kallad komplementbostad genom att den ger hyresgästen en möjlighet att ibland bo i den.

Frågan om vilka krav som ställs för att behovet av en kompletterande lägenhet utöver sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövas i ett antal fall. Hovrätten har i ett fall (SÖH 337/2002) uttalat att användningen av lägenheten för det första ska ske i samband med studier eller arbete. Det krävs också enligt praxis krävs att komplementbostaden normalt sett används 2-3 gånger i veckan alternativt 80-100 dagar om året, men det finns exempel på att en lägre frekvens har godtagits för att lägenheten ska anses vara ett nödvändigt bostadskomplement.

 

Om du vill använda din lägenhet som övernattningsbostad och vill veta vad som gäller så kan du kontakta oss så tittar vi på ärendet tillsammans. Skriv till info@baleng.se så hjälper vi dig.

Vad är ett korttidskontrakt?

Korttidskontrakt

Ibland får jag frågan om huruvida någon jag känner ska skriva på ett korttidskontrakt eller ej. Den vanligaste oron är vad som gäller kring sådana slags avtal: kan man bli uppsagd snabbare, har man som hyresgäst inget besittningsskydd, får hyran höjas när som helst, hur länge får jag bo kvar etc.

Med anledning av att antalet korttidskontrakt har ökat markant så kommer jag att reda ut begreppet och förklara vad ett korttidskontrakt är i algens mening samt vilka effekter det får på förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd:

Huvudregel – förstahandskontrakt (= hyreskontrakt med obestämd tid för avflytt)

Huvudregeln för hyresavtal är att de gäller för obestämd tid. Dvs. så länge du som hyresgäst sköter dig, betalar hyran i tid och exempelvis inte hyr ut din lägenhet svart så får du behålla din lägenhet i princip för alltid. Ifall hyresvärden säger upp dig har du rätt till skadestånd eller att erhålla en annan likvärdig lägenhet i samma ort. Från denna huvudregel om bestämd tid för  finns undantag.

Undantag – korrtidskontrakt (= förstahandskontrakt med bestämd tid för avflytt)

Ett av undantagen är så kallade korttidskontrakt. Korttidskontrakt innebär att du hyr en bostadslägenhet under en begränsad tid. Det är alltså ett avtal som är tillfälligt. Hyrestiden kan vara allt från några månader till, som längst, fyra år. Vid korttidskontrakt undertecknar du en överenskommelse om avstående från besittningsskydd för bostad. OBS! Den överenskommelsen måste godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Överenskommelsen innebär att när avtalet sägs upp för avflyttning har du inte rätt till varken skadestånd eller en annan lägenhet hos din hyresvärd.

När får hyresvärden använda sig av korttidskontrakt?

Korttidskontrakt används när fastighetsägaren exempelvis planerar renovering av en lägenhet, ett hus eller ett område. Lägenheten kan också användas för evakuering av ordinarie hyresgäster. Annars skulle det finnas för många fastigheter där flera lägenheter står tomma i väntan på att de ska påbörja renoveringarna.

 

Om du tror att du sitter på ett korttidskontrakt och vill veta vad som gäller så kan du kontakta oss så tittar vi på det tillsammans. Vem vet, ifall hyresvärden inte har följt formalian till punkt och pricka så har du kanske ett förstahandskontrakt utan begränsning i tiden… skriv till info@baleng.se.

Möjlighet att deponera om du är missnöjd med hyresvärden

Det kan vara så att en hyresgäst har en brist i sin hyresrätt eller en fordran på sin hyresvärd för att ha lagt ut pengar för något som ankommer på hyresvärden att ombesörja. I de fallen ska man förstås först och främst kontakta hyresvärden och meddela att man avser att deponera en del av hyran ifall något av nedanstående fall är för handen.

1. Brist i lägenheten. Exempelvis vid kraftiga störningar under längre tid eller ombyggnation, då en del av lägenheten är obrukbar under en period, men hyresvärden inte går med på nedsättning av hyran.

2. Hyresgästen har rätt till skadestånd enligt hyreslagen. Till exempel om värdens genom försummelse har orsakat en skada och hyresgästen har fått möbler i hemmet förstörda.

3. Parterna har olika uppfattning om hur hög hyran ska vara. Det gäller endast ifall då förhandlingsöverenskommelse saknas och värden höjer hyran på eget bevåg. Då kan man deponera en del av hyreshöjningen tills frågan är löst.

4. Hyresgästen har en motfordran på hyresvärden. Om hyresgästen enligt överenskommelse med hyresvärden har fått anlita någon som utfört ett arbete men trots avtal inte får det ersatt.

5. Om värden vägrar att ta emot hyresinbetalningen eller om det är oklart vem betalning ska gå till. Det händer ibland och orsaken kan vara att hyresvärden vill bli av med hyresgästen eller att hyresgästen får två avier från olika betalningsmottagare.

Det är dock viktigt att möjligheten för deponering hos länsstyrelsen inte används som en stridsåtgärd eller som påtryckningsmedel. Hyresgästen har vid en eventuell tvist bevisbördan för att deponeringen är korrekt gjord, och för det krävs en väldigt god och klar juridisk anledning. I värsta fall kan hyresgästen nämligen bli av med sin hyresrätt samt få betala motpartens rättegångskostnader. Liksom situationen som denna hyresgäst i Göteborg hamnade i.

Kontakta alltid jurist oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst ifall det föreligger ett ärende med deponering.

 

Otillåtna överlåtelser av hyreskontrakt – myter!

Vi får många frågor om hur man får överlåta sin hyreslägenhet till någon annan. I detta ämne har vi märkt att det finns många myter som frodas. Märk väl att man som hyresgäst alltid kan komma överens med fastighetsägaren om att få överlåta sin bostad, men det krävs i sådant fall att man är överens och vi rekommenderar förstås att man har skriftligt tillstånd. Det behöver inte vara ett undertecknat kontrakt utan kan räcka med ett mail eller sms där detta framgår.

Nedan följer olika exempel på när man inte har automatisk rätt att skriva över sin hyresrätt på annan person. Dessa slags överlåtelser kräver alla hyresvärdens tillåtelse.

– Överlåtelse kan inte ske till en person som är inneboende.

– Man kan inte heller testamentera bort en hyresrätt.

– Man får inte begära någon ersättning för att överlåta eller byta en lägenhet, en sådan överlåtelse är alltid ogiltig även om hyresvärden har tillåtit den.

– En person som har ett kontrakt i andrahand eller är inneboende i längre än två år har inte rätt att ta över kontraktet med hyresförhållandets tid som enda grund.

 

Hoppas att frågan om när man kan överlåta sin lägenhet eller låta någon ta över ens hyreskontrakt är något klarare, annars är ni välkomna att kontakta oss på info@baleng.se.

Bostadsjurist Rozze Baleng gästade hos Gûrgin på Sveriges Radio!

Idag gästade juristen från baleng.se och fixakontraktet.se Sveriges Radio Metropol 93,8. Under 1,5h talades bl.a. om svartkontrakt, andrahandsuthyrning och den nya privatbostadslagen. Vi svarade på frågor gällande vad som är en skälig hyra för en lägenhet, uthyrning av bostadsrätt och överlåtelse av hyreskontrakt till sambo.

Ni kan lyssna på programmet i dess helhet här! Rozze kommer in efter ca en timme.

 

Om du har juridiska frågor om lägenheter eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

 

Rätt till reparationer och renovering av sliten lägenhet

Med ”skäliga tidsmellanrum” är skyldig att måla, tapetsera och reparera slitage som uppstår genom normal användning av hyreslägenheten, detta enligt hyreslagen. Det finns inga klara bestämmelser om vad skäliga tidsmellanrum exakt innebär. Man utgår ifrån lägenhetens skick. 

Har lägenheten inte reparerats eller målats på 15 år kan hyresgästen begära att få tapetserat och målat, även om det inte finns några direkta skador på tapeter och målade ytor. Efter så lång tid räknar man med att lägenheten normalt är så pass nedsliten att det är dags att fräscha upp den. Denna skyldighet kan begränsas genom avtal mellan hyresvärden och hyresgästföreningen.

I vissa fall kan den hyresgäst som går med på att skjuta upp reparationer eller underhåll har rätt till lägre hyra. Å andra sidan kan hyresgäster ibland få reparerat i förtid mot särskild hyreshöjning. OBS! Rätten till att få uppfräschat, även efter 15 år, kan begränsas genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen.

Om din lägenhet är väldigt sliten och hyresvärden vägrar renovera den finns det möjlighet att vända sig till hyresnämnden, som kan utfärda ett s.k. åtgärdsförläggande. I åtgärdsföreläggandet stadgas att värden är skyldig att reparera lägenheten inom en viss tid.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Beskattning vid uthyrning av din bostad

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis villan, hyresrätten eller en bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Du får göra avdrag från den ersättning som du får för uthyrningen, allt är ju inte vinst.

– I detta års deklaration (för 2012 års uthyrning) får du dra av 21 000 kr som schablonavdrag.

– I nästa års deklaration (för 2013 års uthyrning) får du dra av 40 000 kr som schablonavdrag.

Ett exempel för att belysa vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt.

Du har under hela 2012 hyrt ut en privat bostadsrätt vars avgifter, räntor och driftkostnader har uppgått till sammanlagt 8 000 kr/mån. I hyra har du erhållit 12 000 kr/mån. Det ger dig en vinst på 4 000 kr/mån. Du har haft ytterligare kostnader för städning av lägenheten på 1 000 kr totalt. Detta ger sammanlagt

(4 000 kr x 12 månader) – 1 000 kr = 48 000 – 1 000 kr = 47 000 kr totalt i vinst. Från vinsten får du dra av 21 000 kr. Vilket ger dig en vinst, tillika beskattningsbar inkomst av kapital på 47 000 kr – 21 000 kr = 26 000 kr. Detta innebär att du ska betala 30 % skatt på 26 000 kr = 7 800 kr i kapitalskatt.

Om du vill hyra ut din bostadsrätt och har frågor om ev. skatteeffekt är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Inneboende i din lägenhet

En vanlig fråga vi stöter på är huruvida hyresvärdens tillåtelse är nödvändig för att ha inneboende i sin lägenhet. I lagtexten står det i Jordabalken 12 kap. 41 § att ”Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden”.

Bestämmelsen innebär att en bostadshyresgäst i allmänhet har rätt att få hyra ut del av sin bostad (s.k. partiell sublokation) utan tillåtelse från fastighetsägaren, om det inte rör sig om alltför omfattande uthyrning vilken i sådant fall kan vägras.

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se.

Rozze om bostadsjuridik på SR Metropol 93,8

Idag intervjuades Rozze Baleng av Dejan, Gurgîn och Josefin på SR Metropol 93,8 angående bostadsmarknaden, hyresnivåer för uthyrning och generellt om andrahandshyra för baleng.se:s räkning.

Ni kan lyssna på del 1 här (fr.o.m. 24 min) och del 2 här. Under programmets informerades lyssnarna bl.a. om svarta pengar vid uthyrning, tredjehandshyra, vad som gäller om man hyr ut sin bostadsrätt, myten kring att få ”ta över” lägenheten efter att ha hyrt under en period och hur man tar referens på den som hyr ut sin lägenhet.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.