Inlägg

Vad är ett korttidskontrakt?

Korttidskontrakt

Ibland får jag frågan om huruvida någon jag känner ska skriva på ett korttidskontrakt eller ej. Den vanligaste oron är vad som gäller kring sådana slags avtal: kan man bli uppsagd snabbare, har man som hyresgäst inget besittningsskydd, får hyran höjas när som helst, hur länge får jag bo kvar etc.

Med anledning av att antalet korttidskontrakt har ökat markant så kommer jag att reda ut begreppet och förklara vad ett korttidskontrakt är i algens mening samt vilka effekter det får på förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd:

Huvudregel – förstahandskontrakt (= hyreskontrakt med obestämd tid för avflytt)

Huvudregeln för hyresavtal är att de gäller för obestämd tid. Dvs. så länge du som hyresgäst sköter dig, betalar hyran i tid och exempelvis inte hyr ut din lägenhet svart så får du behålla din lägenhet i princip för alltid. Ifall hyresvärden säger upp dig har du rätt till skadestånd eller att erhålla en annan likvärdig lägenhet i samma ort. Från denna huvudregel om bestämd tid för  finns undantag.

Undantag – korrtidskontrakt (= förstahandskontrakt med bestämd tid för avflytt)

Ett av undantagen är så kallade korttidskontrakt. Korttidskontrakt innebär att du hyr en bostadslägenhet under en begränsad tid. Det är alltså ett avtal som är tillfälligt. Hyrestiden kan vara allt från några månader till, som längst, fyra år. Vid korttidskontrakt undertecknar du en överenskommelse om avstående från besittningsskydd för bostad. OBS! Den överenskommelsen måste godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Överenskommelsen innebär att när avtalet sägs upp för avflyttning har du inte rätt till varken skadestånd eller en annan lägenhet hos din hyresvärd.

När får hyresvärden använda sig av korttidskontrakt?

Korttidskontrakt används när fastighetsägaren exempelvis planerar renovering av en lägenhet, ett hus eller ett område. Lägenheten kan också användas för evakuering av ordinarie hyresgäster. Annars skulle det finnas för många fastigheter där flera lägenheter står tomma i väntan på att de ska påbörja renoveringarna.

 

Om du tror att du sitter på ett korttidskontrakt och vill veta vad som gäller så kan du kontakta oss så tittar vi på det tillsammans. Vem vet, ifall hyresvärden inte har följt formalian till punkt och pricka så har du kanske ett förstahandskontrakt utan begränsning i tiden… skriv till info@baleng.se.

Möjlighet att deponera om du är missnöjd med hyresvärden

Det kan vara så att en hyresgäst har en brist i sin hyresrätt eller en fordran på sin hyresvärd för att ha lagt ut pengar för något som ankommer på hyresvärden att ombesörja. I de fallen ska man förstås först och främst kontakta hyresvärden och meddela att man avser att deponera en del av hyran ifall något av nedanstående fall är för handen.

1. Brist i lägenheten. Exempelvis vid kraftiga störningar under längre tid eller ombyggnation, då en del av lägenheten är obrukbar under en period, men hyresvärden inte går med på nedsättning av hyran.

2. Hyresgästen har rätt till skadestånd enligt hyreslagen. Till exempel om värdens genom försummelse har orsakat en skada och hyresgästen har fått möbler i hemmet förstörda.

3. Parterna har olika uppfattning om hur hög hyran ska vara. Det gäller endast ifall då förhandlingsöverenskommelse saknas och värden höjer hyran på eget bevåg. Då kan man deponera en del av hyreshöjningen tills frågan är löst.

4. Hyresgästen har en motfordran på hyresvärden. Om hyresgästen enligt överenskommelse med hyresvärden har fått anlita någon som utfört ett arbete men trots avtal inte får det ersatt.

5. Om värden vägrar att ta emot hyresinbetalningen eller om det är oklart vem betalning ska gå till. Det händer ibland och orsaken kan vara att hyresvärden vill bli av med hyresgästen eller att hyresgästen får två avier från olika betalningsmottagare.

Det är dock viktigt att möjligheten för deponering hos länsstyrelsen inte används som en stridsåtgärd eller som påtryckningsmedel. Hyresgästen har vid en eventuell tvist bevisbördan för att deponeringen är korrekt gjord, och för det krävs en väldigt god och klar juridisk anledning. I värsta fall kan hyresgästen nämligen bli av med sin hyresrätt samt få betala motpartens rättegångskostnader. Liksom situationen som denna hyresgäst i Göteborg hamnade i.

Kontakta alltid jurist oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst ifall det föreligger ett ärende med deponering.

 

Betala dina avgifter till bostadsrättsföreningen i tid!

Vi har tidigare nämnt att man kan få sin bostadsrätt förverkad, dvs. bli av med den tvångsvis om man missköter sig på olika sätt. Detta innebär att även om man äger sin bostadsrätt, och den är upplåten “utan tidsbegränsning“, har man en del skyldigheter.

Den mest självklara av dessa skyldigheter är att betala månadsavgiften i tid. Detta är lika viktigt att göra  som om man hade haft en hyresrätt. Betalar man avgiften försent, så kan alltså bostadsrättsföreningen genom styrelsen säga upp bostadsrättshavaren direktMan har en förverkandefrist som är en vecka för bostäder (och hyresrätter i föreningen). Förverkandefristen är alltså den tid som man har på sig efter förfallodatum att reglera sin skuld hos fastighetsägaren som är bostadsrättsföreningen. Det är efter förverkandefristen som ens bostadsrätt blir förverkad.

Vad har man för möjlighet att återvinna sin lägenhet efter förverkandefristen?

Det finns en möjlighet att återvinna bostadsrätten genom den s.k.  återvinningsfristen. Det är den tid efter föreningens uppsägning som medlemmar och bostadshyresgäster i föreningen har på sig att betala avgiften respektive hyran och därigenom få behålla lägenheten. Denna frist är tre veckor för bostäder och räknas från den tidpunkt då föreningen på behörigt sätt har underrättat medlemmen respektive hyresgästen om rätten till återvinning.

Måste föreningen sända ut en betalningspåminnelse om obetald avgift eller hyra?

NEJ. Det ligger helt på bostadsrättshavarens ansvar att betala in sin avgift i tid. Reglerna om återvinning av nyttjanderätten genom betalning inom tre respektive två veckor från uppsägning anses vara ett fullgott skydd för den medlem eller hyresgäst som glömt att betala sin avgift eller hyra eller gör det för sent. 

 

För mer information om förverkande eller andra frågor som rör bostadsrätter är ni välkomna att kontakta oss på info@baleng.se.

Bostadsjurist Rozze Baleng gästade hos Gûrgin på Sveriges Radio!

Idag gästade juristen från baleng.se och fixakontraktet.se Sveriges Radio Metropol 93,8. Under 1,5h talades bl.a. om svartkontrakt, andrahandsuthyrning och den nya privatbostadslagen. Vi svarade på frågor gällande vad som är en skälig hyra för en lägenhet, uthyrning av bostadsrätt och överlåtelse av hyreskontrakt till sambo.

Ni kan lyssna på programmet i dess helhet här! Rozze kommer in efter ca en timme.

 

Om du har juridiska frågor om lägenheter eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

 

Beskattning vid uthyrning av din bostad

Har du hyrt ut en privatbostad, exempelvis villan, hyresrätten eller en bostadsrätt, kan det innebära att du ska betala skatt för uthyrningen. Du får göra avdrag från den ersättning som du får för uthyrningen, allt är ju inte vinst.

– I detta års deklaration (för 2012 års uthyrning) får du dra av 21 000 kr som schablonavdrag.

– I nästa års deklaration (för 2013 års uthyrning) får du dra av 40 000 kr som schablonavdrag.

Ett exempel för att belysa vad som gäller vid uthyrning av bostadsrätt.

Du har under hela 2012 hyrt ut en privat bostadsrätt vars avgifter, räntor och driftkostnader har uppgått till sammanlagt 8 000 kr/mån. I hyra har du erhållit 12 000 kr/mån. Det ger dig en vinst på 4 000 kr/mån. Du har haft ytterligare kostnader för städning av lägenheten på 1 000 kr totalt. Detta ger sammanlagt

(4 000 kr x 12 månader) – 1 000 kr = 48 000 – 1 000 kr = 47 000 kr totalt i vinst. Från vinsten får du dra av 21 000 kr. Vilket ger dig en vinst, tillika beskattningsbar inkomst av kapital på 47 000 kr – 21 000 kr = 26 000 kr. Detta innebär att du ska betala 30 % skatt på 26 000 kr = 7 800 kr i kapitalskatt.

Om du vill hyra ut din bostadsrätt och har frågor om ev. skatteeffekt är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Nya regler vid uthyrning av privatbostad

From den 1 februari 2013 gäller nya regler vid uthyrning av privatbostad, dvs. bl.a. villaägare, bostadsrättshavare och ägare av ägarlägenheter. För en bostadsrättshavare gäller exempelvis att man kommer att kunna ta ut en hyra som motsvarar månadsavgiften till bostadsrättsföreningen plus kostnader för el, vatten och viss ersättning för slitage av möbler, om lägenheten hyrs ut möblerad. 

Dessutom får man ta ut en hyra som täcker kapitalkostnaden för lägenheten. Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från bostadens marknadsvärde. På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsrättshavarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för kapitalet som är bundet i bostaden. Bostadsrättshavaren egna finansiering saknar således betydelse. Vad innebär då detta i reda pengar, ja det återstår att se hur domstolarna dömer i dessa slags fall. Vi bevakar och återkommer med information löpande.
Hyresrätter omfattas inte av den nya lagen.
Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Inneboende i din lägenhet

En vanlig fråga vi stöter på är huruvida hyresvärdens tillåtelse är nödvändig för att ha inneboende i sin lägenhet. I lagtexten står det i Jordabalken 12 kap. 41 § att ”Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden”.

Bestämmelsen innebär att en bostadshyresgäst i allmänhet har rätt att få hyra ut del av sin bostad (s.k. partiell sublokation) utan tillåtelse från fastighetsägaren, om det inte rör sig om alltför omfattande uthyrning vilken i sådant fall kan vägras.

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se.

Andra särskilda skäl vid bostadsbyte

Vi har tidigare gått igenom att det vid bostadsbyte krävs att

1. hyresgästen som vill byta sin lägenhet har beaktansvärda skäl

2. bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden

Men det finns ytterligare ett krav, eller rekvisit som det också kallas, i hyreslagen som stadgar att byte kan tillåtas av hyresnämnden om inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet, till exempel om otillåten ersättning (”svarta pengar”) förekommit. Att kräva ersättning vid lägenhetsbyte är alltid otillåtet och är ett hinder för att hyresnämnden skall tillåta ett lägenhetsbyte.

Så har varit fallet exempelvis när bostadsrätt eller fastighet byts mot hyresrätt och därför har hyresnämnden i sin praxis blivit mer restriktiv  när det kommer till sådana byten.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se.

”Påtaglig olägenhet” vid byte av bostad

Om du vill byta bostad och har passerat rekvisitet (kravet i lagen) för vad som anses vara beaktansvärda skäl vid bostadsbyte, finns det fortfarande invändningar som fastighetsägaren kan göra så att bytet förhindras. Om lägenhetsbytet anses utgöra en påtaglig olägenhet för hyresvärden kan hyresnämnden neka dig rätt att byta din lägenhet.

Vad menas med påtaglig olägenhet? Med påtaglig olägenhet avses i lagens mening att bytesparten, dvs. den du byter med, kan tas för god som hyresgäst. Det man främst tittar på är betalningsförmåga, anmärkningar hos myndigheter (kronofogden till exempel) och vårdnadsplikten – har bytespart varit en bra hyresgäst tidigare? Det kan även spela in vid bedömningen om bytet utgör påtaglig olägenhet för hyresvärden huruvida den nya hyresgästen har stor familj och lägenheten är liten.

Märk väl att man räknar med att alla byten kräver någon slags insats från hyresvärden, så viss olägenhet uppstår alltid. Därför är det viktigt att påpeka att gränsen går vid påtaglig olägenhet.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa den till oss på info@baleng.se.