Inlägg

Hyr ut i andrahand utan att bli av med bostadsrätten

Huvudregeln är att bostadsrättsinnehavaren måste ha styrelsens eller hyresnämndens tillstånd för att få hyra ut bostadsrätten i andra hand, vilket framgår av 7 kap. 10 och 11 §§ Bostadsrättslagen (BRL). Om uthyrning sker utan samtycke anses nyttjanderätten vara förverkad, och föreningen är då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning enligt 18 § BRL.  Detta kallas på fackspråk total sublokation (dvs. total underuthyrning)

OBS! att bostadsrättsföreningens samtycke inte krävs ifall du bor kvar i lägenheten och har en inneboende eller annan person som inte självständigt brukar lägenheten. Dvs. det krävs ett självständigt brukande, exempelvis att den om hyr av bostadsrättshavaren faktiskt hyr hela lägenheten, dvs.  har egen nyckel och tillgång till alla utrymmen helt oberoende av bostadsrättshavaren.

Det är alltså  helt i sin ordning att hyra ut ett rum till en person som är inneboende, om inte uthyrningen medför men för bostadsrättsföreningen som är fastighetsägare, 7 kap. 8§ BRL. Detta kallas partiell sublokation (dvs. avgränsad underuthyrning). Reglerna härför är jämförliga med de som gäller för hyresrätter, se ett tidigare inlägg.

Vad händer om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet utan tillstånd från föreningen?

Vid otillåten andrahandsuthyrning av en bostadsrätt anses bostadsrätten förverkad och föreningen får då säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning, 7 kap. 18 § 2 p. BRL. Detta innebär att om bostadsrättshavaren efter tillsägelse inte tämligen omgående vidtar rättelse, dvs. upphör med andrahandsuthyrningen kan föreningen säga upp bostadsrättshavaren, 7 kap. 20 § BRL. Detta innebär att bostadsrättshavaren måste flytta från bostadsrätten med tvång.  Om bostadsrättshavaren vill hyra ut sin bostadsrätt måste hen alltså ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrning och får det godkänt, ifall föreningen ej godkänner andrahandsuthyrningen kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden.

 

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Betala dina avgifter till bostadsrättsföreningen i tid!

Vi har tidigare nämnt att man kan få sin bostadsrätt förverkad, dvs. bli av med den tvångsvis om man missköter sig på olika sätt. Detta innebär att även om man äger sin bostadsrätt, och den är upplåten “utan tidsbegränsning“, har man en del skyldigheter.

Den mest självklara av dessa skyldigheter är att betala månadsavgiften i tid. Detta är lika viktigt att göra  som om man hade haft en hyresrätt. Betalar man avgiften försent, så kan alltså bostadsrättsföreningen genom styrelsen säga upp bostadsrättshavaren direktMan har en förverkandefrist som är en vecka för bostäder (och hyresrätter i föreningen). Förverkandefristen är alltså den tid som man har på sig efter förfallodatum att reglera sin skuld hos fastighetsägaren som är bostadsrättsföreningen. Det är efter förverkandefristen som ens bostadsrätt blir förverkad.

Vad har man för möjlighet att återvinna sin lägenhet efter förverkandefristen?

Det finns en möjlighet att återvinna bostadsrätten genom den s.k.  återvinningsfristen. Det är den tid efter föreningens uppsägning som medlemmar och bostadshyresgäster i föreningen har på sig att betala avgiften respektive hyran och därigenom få behålla lägenheten. Denna frist är tre veckor för bostäder och räknas från den tidpunkt då föreningen på behörigt sätt har underrättat medlemmen respektive hyresgästen om rätten till återvinning.

Måste föreningen sända ut en betalningspåminnelse om obetald avgift eller hyra?

NEJ. Det ligger helt på bostadsrättshavarens ansvar att betala in sin avgift i tid. Reglerna om återvinning av nyttjanderätten genom betalning inom tre respektive två veckor från uppsägning anses vara ett fullgott skydd för den medlem eller hyresgäst som glömt att betala sin avgift eller hyra eller gör det för sent. 

 

För mer information om förverkande eller andra frågor som rör bostadsrätter är ni välkomna att kontakta oss på info@baleng.se.

Förverkande av bostadsrätt

Kan ens bostadsrätt bli förverkad och man själv som bostadsrättsinnehavare avhyst? Svaret på frågan är ja!

Detta innebär att även om man har köpt sig en andel i en bostadsrättsförening och har fått en angiven bostadsrätt för det priset, så kan föreningen förverka din rätt att få nyttjanderätt till bostaden om du som bostadsrättsinnehavare bryter mot viktiga regler i stadgarna eller lagen, de s.k. förverkandegrunderna.

Förverkandegrunderna i Bostadsrättslagens 7 kap. 18§  är uttömmande och inga andra grunder än dessa kan medföra förverkande. Observera att det finns en bestämmelse som stadgar att om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, så kan nyttjanderätten inte förverkas.

Nedan listas förverkandegrunderna upp översiktligt:

om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats, upplåtelseavgift eller årsavgift,

om bostadsrättshavaren utan tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,

om lägenheten används i strid med avsett ändamål eller inrymmer utomstående på ett sätt att det medför men för  fastighet och förening,

om bostadsrättshavaren genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller bidrar till att ohyra sprids i huset,

om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter när det kommer till störningar i huset,

om bostadsrättshavaren utan giltig ursäkt vägrar föreningen tillträde till lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för,

om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra bostadsrättslagen, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt

om lägenheten helt eller till väsentlig del används för brottslig verksamhet.

Vi kommer att i följande inlägg att gå igenom förverkandegrunderna ett i taget.

Otillåten andrahandsupplåtelse

Hyra ut bostaden utan tillåtelse

En hyresgäst måste ha tillstånd från hyresvärden för att hyra ut sin lägenhet i andrahand, alternativt ansöka om hyresnämndens tillstånd för det. Om hyresgästen hyr ut utan tillåtelse kan hyresrätten bli förverkad eller hyresavtalet uppsagt.

Om hyresrätten blir förverkad

Hyresvärden kan välja att förverka hyresrätten. Detta innebär att hyresvärden måste meddela hyresgästen att hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse, dvs. upphöra med den otillåtna uthyrningen omedelbart. Gör hyresgästen inte det kan hyresvärden ansöka om att hyresförhållandet upphör eller att hyresgästen avhyses. Hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, och på så sätt rädda sin hyresrätt. Rätt domstol för förverkandefallen är tingsrätten.

Om hyresrätten blir uppsagd

Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet istället för att förverka det. Hyresvärden behöver då inte ha anmodat hyresgästen att vidta rättelse innan, utan gå direkt till domstol, i detta fall hyresnämnden.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.