Inlägg

Övernattningsbostad – vilka krav finns?

Ha kvar övernattningslägenheten utan att bli uppsagd

Jag har fått många frågor om hur det funkar när man vill ha kvar sitt hyreskontrakt trots att man har en ny bostadsrätt, villa eller hyresrätt någon annanstans. Idag tänkte jag därför besvara frågan om vilka skäl man måste ha för att få behålla besittningen av lägenheten trots att man huvudsakligen bor i annan bostad.

Utgångspunkten är att man själv ska bo i den hyresrätt som man har kontrakt på, annars riskerar man att bli uppsagd med tre månaders uppsägningstid. Det räcker alltså att man inte bor i sin lägenhet och låter den stå tom för att besittningsskyddet ska brytas och man ska få hyreskontraktet uppsagt.

Grundförutsättningar för att ha kvar lägenhet som används om övernattningslägenhet

Det finns i vissa lägen möjlighet att få använda sin lägenhet som övernattningsbostad och därmed att den står tom i vissa perioder men att lägenheten trots det anses utgöra en så kallad komplementbostad genom att den ger hyresgästen en möjlighet att ibland bo i den.

Frågan om vilka krav som ställs för att behovet av en kompletterande lägenhet utöver sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövas i ett antal fall. Hovrätten har i ett fall (SÖH 337/2002) uttalat att användningen av lägenheten för det första ska ske i samband med studier eller arbete. Det krävs också enligt praxis krävs att komplementbostaden normalt sett används 2-3 gånger i veckan alternativt 80-100 dagar om året, men det finns exempel på att en lägre frekvens har godtagits för att lägenheten ska anses vara ett nödvändigt bostadskomplement.

 

Om du vill använda din lägenhet som övernattningsbostad och vill veta vad som gäller så kan du kontakta oss så tittar vi på ärendet tillsammans. Skriv till info@baleng.se så hjälper vi dig.

Dolt fel i bostadsrätt baleng.se

Dolt fel i bostadsrätt

Dolt fel i bostadsrätt – vad innebär det?

OBS! att ett köp av en bostadsrätt omfattas av felreglerna i Köplagen och inte Jordabalken. Allt du inte kan upptäcka när du gör en noggrann undersökning av lägenheten räknas som ett dolt fel.
För att något ska räknas som ett dolt fel måste felet i fråga måste ha funnits vid köptillfället.
Vad är inte ett dolt fel:
Detta räknas inte som dolt fel…
• felet ska inte ha varit upptäckbart -dvs. du ska inte behöva riva väggen eller vara expert på elinstallationer för att upptäcka felet;
• felet ska inte ha varit förväntat, exvis. om säljaren är fackman själv eller det är en relativt nybyggd/nyrenoverad bostadsrätt;
• lägenhetens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren har lämnat – titta i objektsbeskrivningen, mailkontakt med mäklaren innan köpet eller annat som objektivt visar att säljaren har garanterat eller utfäst något som tyder på att detta fel inte ska finnas.

Kort om undersökningsplikt

Allt du kan upptäcka med dina sinnen ingår i din undersökningsplikt. Ifall du exvis ser en övermålad fuktfläck på väggen utökas din undersökningsplikt till att ta reda på mer om vad som döljer sig bakom målarfärgen. Det som orsakar fuktfläcken kan alltså inte räknas som ett dolt fel.
Om du tror att du har råkat ut för att ha köpt en lägenhet med ett dolt fel och vill veta vad som gäller så kan du kontakta oss så tittar vi på ärendet tillsammans. Skriv till info@baleng.se så hjälper vi dig.

baleng.se genom fastighetsmäklaren Zolle Baleng intervjuas om konsekvenserna av bolånetaket, P3 & P4 Ekot.

Fastighetsmäklaren Zolle Baleng från baleng.se och Mäklarhuset intervjuas kort kring konsekvenserna för förstagångsköpare av bostadsrätt i och med införandet av bolånetaket. Inslaget sändes igår (30/1/13) på Sveriges Radio P3 & P4 Ekot.

Klippet går att lyssna på här.

Om du har frågor kring bostadsrätter så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Rozze Baleng om hyra i andrahand på Sveriges Radio P4

Idag ska Rozze tala om frågor kring bostäder, hyresavtal och andrahandshyra på Sveriges Radio P4. Programmet börjar kl 14.30 och kommer bland annat att handla om tips och råd vid hyra av lägenhet i andrahand samt slå hål på myter om besittningsskydd och skälig hyra vid uthyrning av bostad.  Välkommen att lyssna här!

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra eller har andra frågor kring ditt boende är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Jämför din hyra – betalar du för mycket?

Vad har man rätt att ta ut för hyra?

Man har rätt att ta ut en hyra som motsvarar bruksvärdet, se tidigare inlägg för en förklaring, på lägenheten. Vi har inte marknadshyror i Sverige och det gäller även andrahandsmarknaden. Bruksvärdesprincipen gäller både vid uthyrning av hyresrätter och bostadsrätter.

– Hyra ut hyreslägenhet: Presumtionen är att en hyreslägenhets förstahandshyra ligger ungefär på bruksvärdesnivån. Det måste dock inte vara så.

– Hyra ut bostadsrätt: Bruksvärdesprincipen gäller även för bostadsrättsuthyrning. Vad avgifterna och i kapitalkostnaderna ligger på för nivå har ingenting att göra med vad man har rätt att ta ut av andrahandshyresgästen.

Hur gör jag en bra jämförelse med andra lägenheter på orten?

Det bästa och enklaste sättet är att

1. Kontakta hyresnämnden på orten, eller

2. Kontakta en jurist, eller

3. Själv söka upp och ringa till det allmännyttiga bostadsföretaget på orten.

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Accepterat pris vid köp av bostadsrätt – köpare

Vad innebär accepterat pris för dig som köpare av bostadsrätt?

I Stockholms innerstad har man sedan en tid tillbaka instiftat ett begrepp som alla bostadsintresserade bör känna till – ”accepterat pris”. Innan dess tillämpades det ibland kritiserade systemet med utgångspris. Accepterat pris innebär kort att priset som mäklaren går ut med är ett pris som ligger inom ramen för mäklarens värdering av bostaden samt vad säljaren kan tänkas sälja lägenheten för. Det förväntas alltså att säljaren skall sälja bostaden på den nivån om ingen budgivning sker över det. Viktigt i sammanhanget är att belysa den fria prövningsrätten som säljaren har, som innebär att säljaren har rätt att själv välja om bostaden skall säljas, till vem och till vilket pris.

Accepterat pris innebär att köpprocessen tar längre tid.

Eftersom att man som köpare vill försäkra sig om att man inte betalar för mycket för sin bostad och vill få priset bekräftat av de andra budgivarna priset som så har processen med accepterat pris bland annat lett till att

1. budgivningarna tar längre tid,

2. spekulanterna lägger bud under accepterat pris,

3. många köpkandidater väljer att vänta in de andra i budgivningen innan de agerar och lägger ett bud, samt

4. vissa lägenheter kräver fler än en visningsomgång innan försäljning kan ske.

På ett sätt kan man se det som att marknaden beter sig mer ”normalt” nu än tidigare. Det är fullt logiskt att en spekulant vill se lägenheten två ggr, eller fundera några gånger innan de köper en lägenhet i miljonklassen. Vi uppfattar det därför som ett gott tecken att det tar lite längre tid för ett bostadsköp, det är trots allt en av de allra största affärer man gör i livet.

I nästa inlägg kommer vi att ge dig tips om vad accepterat pris innebär för dig som säljare vid val av mäklare.

Om du ska sälja din lägenhet och vill ha en objektiv och tydlig värdering samt tips och råd vid försäljningen av din bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Bruksvärdesprincipen och likvärdig lägenhet

När en bostad hyrs ut i andrahand är det viktigt att veta vilken hyra lägenhetsinnehavaren får ta ut, utan att riskera att bli återbetalningsskyldig vid en eventuell tvist med andrahandshyresgästen. När man jämför hyra så sägs det att man får ta ut skälig hyra (se tidigare inlägg i detta ämne för utförligare förklaring). För att riskera att bli återbetalningsskyldig krävs att man har tagit ut en påtagligt högre hyra än bruksvärdet.

För att komma fram till vad som utgör skälig hyra tittar man på bruksvärdet för likvärdiga lägenheter, det vill säga i första hand lägenheter vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Marknadens stora organisationer som företräder hyresvärdar (Fastighetsägarna normalt) och hyresgäster (Hyresgästföreningen normalt) har då avtalat om vad bruksvärdet för lägenheter på marknaden.

Bruksvärdesprincipen är ett sätt att avgöra hur stort värde en lägenhet har för den typiske hyresgästen. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den. De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess storlek (yta och rum), modernitetsgrad, ljudisolering, läge inom huset och planlösning. Men även reparationsstandard, nivå på fastighetsservice, läge på orten och allmänna utrymmen (lekplats och garage exempelvis) kan påverka bruksvärdet.

I nästa inlägg kommer vi att berätta om hur du tar reda på hyresläget på orten. Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Fråga juristen – Rozze jurist på fixakontraktet.se

En glad nyhet är att sajten FixaKontraktet.se har anlitat Rozze Baleng, juristen på den här bloggen, som officiell bostadsjurist. FixaKontraktet.se är en site som hjälper bostadssökande att hitta förstahandskontrakt på bostäder i Stockholm. Nu har de fräschat upp och nylanserat siten och erbjuder numera även möjlighet för sina användare att annonsera om respektive söka andrahandskontrakt i Stockholm.

Baleng Bostadsblogg tycker förstås att sådana siter är ett positivt tillskott till den annars snåriga och svårtillgängliga bostadsmarknaden i Stockholm. Om du söker förstahands- eller andrahandskontrakt i Stockholm och behöver en enkel och välfungerande bostadstjänst, kan vi verkligen rekommendera tjänsterna på FixaKontraktet.se.