Återbetalning, hyra, hyra ut, andra, hand, andrahand, hög, hyresvärd, hyresgäst, svagt, besittningsskydd, hyreskontrakt, avtal, hyreslagen

Inlägg

Ett jättebra tips om att hyra ut i andrahand!

Tips om avtalstiden vid andrahandskontrakt!

Ifall du vill hyra ut din lägenhet i andrahand är det viktigt att du har ett tydligt kontrakt och att du har koll på en del aspekter, exvis så att du inte blir av med bostadsrätten.

Ett bra tips är frågan om hyrestiden i kontraktet: Här är det viktigt att känna till vad som händer ifall du hyr ett lägenhet med bestämd tid för avtalstiden. Dvs. ifall att du sätter ett slutdatum för uthyrningen. Ibland brukar det finnas med en bestämmelse om ”ömsesidig uppsägningstid på tre månader” eller liknande.

Exempel: Vad gäller ifall du vill säga upp din hyresgäst för att du vill ha tillbaka din uthyrda bostad den 1 augusti ifall hyresgästen  enligt kontraktet får hyra mellan den 1 januari och den 31 december i kombination med att det står ömsesidig rätt till uppsägning på tre månader?

Svaret: Hyresgästen (den som hyr av dig) har alltid rätt att få stanna kvar i lägenheten fram till det sista datumet i kontraktet. Hyresgästen får alltså besittningsskydd att bo kvar i din lägenhet, det innebär att du kan bli skadeståndsskyldig eller skyldig att ordna med en ersättningsbostad ifall du säger upp hyresgästen innan dess.

Vad ska man som uthyrare då göra? Jo, skriv kort hyrestid men med möjlighet för förlängning med tre månader i stöten. Exvis att din hyresgäst får hyra lägenheten mellan 1 januari och 31 maj, därefter förlängs kontraktet tillsvidare med tre månaders uppsägningstid.

 

Ifall du har frågor om att hyra ut din lägenhet i andra hand eller annat som rör din bostad är du välkommen att höra av dig till bloggen på info@baleng.se. Glöm inte att likea vår facebooksida!

Hyr ut i andrahand utan att bli av med bostadsrätten

Huvudregeln är att bostadsrättsinnehavaren måste ha styrelsens eller hyresnämndens tillstånd för att få hyra ut bostadsrätten i andra hand, vilket framgår av 7 kap. 10 och 11 §§ Bostadsrättslagen (BRL). Om uthyrning sker utan samtycke anses nyttjanderätten vara förverkad, och föreningen är då berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning enligt 18 § BRL.  Detta kallas på fackspråk total sublokation (dvs. total underuthyrning)

OBS! att bostadsrättsföreningens samtycke inte krävs ifall du bor kvar i lägenheten och har en inneboende eller annan person som inte självständigt brukar lägenheten. Dvs. det krävs ett självständigt brukande, exempelvis att den om hyr av bostadsrättshavaren faktiskt hyr hela lägenheten, dvs.  har egen nyckel och tillgång till alla utrymmen helt oberoende av bostadsrättshavaren.

Det är alltså  helt i sin ordning att hyra ut ett rum till en person som är inneboende, om inte uthyrningen medför men för bostadsrättsföreningen som är fastighetsägare, 7 kap. 8§ BRL. Detta kallas partiell sublokation (dvs. avgränsad underuthyrning). Reglerna härför är jämförliga med de som gäller för hyresrätter, se ett tidigare inlägg.

Vad händer om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet utan tillstånd från föreningen?

Vid otillåten andrahandsuthyrning av en bostadsrätt anses bostadsrätten förverkad och föreningen får då säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning, 7 kap. 18 § 2 p. BRL. Detta innebär att om bostadsrättshavaren efter tillsägelse inte tämligen omgående vidtar rättelse, dvs. upphör med andrahandsuthyrningen kan föreningen säga upp bostadsrättshavaren, 7 kap. 20 § BRL. Detta innebär att bostadsrättshavaren måste flytta från bostadsrätten med tvång.  Om bostadsrättshavaren vill hyra ut sin bostadsrätt måste hen alltså ansöka om tillstånd till andrahandsuthyrning och får det godkänt, ifall föreningen ej godkänner andrahandsuthyrningen kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden.

 

Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Nya regler vid uthyrning av privatbostad

From den 1 februari 2013 gäller nya regler vid uthyrning av privatbostad, dvs. bl.a. villaägare, bostadsrättshavare och ägare av ägarlägenheter. För en bostadsrättshavare gäller exempelvis att man kommer att kunna ta ut en hyra som motsvarar månadsavgiften till bostadsrättsföreningen plus kostnader för el, vatten och viss ersättning för slitage av möbler, om lägenheten hyrs ut möblerad. 

Dessutom får man ta ut en hyra som täcker kapitalkostnaden för lägenheten. Kapitalkostnaden beräknas med utgångspunkt från bostadens marknadsvärde. På bostadens marknadsvärde beräknas en skälig avkastningsränta. Räntan har ingen koppling till bostadsrättshavarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för kapitalet som är bundet i bostaden. Bostadsrättshavaren egna finansiering saknar således betydelse. Vad innebär då detta i reda pengar, ja det återstår att se hur domstolarna dömer i dessa slags fall. Vi bevakar och återkommer med information löpande.
Hyresrätter omfattas inte av den nya lagen.
Om du har frågor kring uthyrning av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Tio tips om andrahandsuthyrning

Här kan ni läsa en intervju med Rozze om andrahandsuthyrning på mynewsdesk.com. Vi skulle speciellt vilja rekommendera att ni läser de tio tipsen i slutet av artikeln när ni är i färd med att hyra (ut) en lägenhet i andrahand.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrning

Det krävs tillstånd för att få hyra ut bostaden i andrahand. Men det kan hända att hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte går med på andrahandsupplåtelsen av lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd för detta hos hyresnämnden.

När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att hen ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden fortfarande inte vill gå med på uthyrningen, kallas parterna till ett sammanträde.

Hyresvärden kan exempelvis ha invändningar på andrahandshyresgästens skötsamhet. Observera dock att andrahandshyresgästens betalningsförmåga inte spelar någon roll eftersom att det ändå är förstahandshyresgästen som ska betala in hyran till hyresvärden. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också hen kommer till sammanträdet. Hyresnämndens beslut går inte att överklaga, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen.

Om du vill hyra ut en lägenhet i andrahand och hyersvärden nekar dig är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Otillåten andrahandsupplåtelse

Hyra ut bostaden utan tillåtelse

En hyresgäst måste ha tillstånd från hyresvärden för att hyra ut sin lägenhet i andrahand, alternativt ansöka om hyresnämndens tillstånd för det. Om hyresgästen hyr ut utan tillåtelse kan hyresrätten bli förverkad eller hyresavtalet uppsagt.

Om hyresrätten blir förverkad

Hyresvärden kan välja att förverka hyresrätten. Detta innebär att hyresvärden måste meddela hyresgästen att hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse, dvs. upphöra med den otillåtna uthyrningen omedelbart. Gör hyresgästen inte det kan hyresvärden ansöka om att hyresförhållandet upphör eller att hyresgästen avhyses. Hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, och på så sätt rädda sin hyresrätt. Rätt domstol för förverkandefallen är tingsrätten.

Om hyresrätten blir uppsagd

Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet istället för att förverka det. Hyresvärden behöver då inte ha anmodat hyresgästen att vidta rättelse innan, utan gå direkt till domstol, i detta fall hyresnämnden.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Rozze om bostadsjuridik på SR Metropol 93,8

Idag intervjuades Rozze Baleng av Dejan, Gurgîn och Josefin på SR Metropol 93,8 angående bostadsmarknaden, hyresnivåer för uthyrning och generellt om andrahandshyra för baleng.se:s räkning.

Ni kan lyssna på del 1 här (fr.o.m. 24 min) och del 2 här. Under programmets informerades lyssnarna bl.a. om svarta pengar vid uthyrning, tredjehandshyra, vad som gäller om man hyr ut sin bostadsrätt, myten kring att få ”ta över” lägenheten efter att ha hyrt under en period och hur man tar referens på den som hyr ut sin lägenhet.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Kan andrahandshyresgäst ta över lägenheten?

En vanlig uppfattning är att efter en tid av två år kan en andrahandshyresgäst få ta över förhandshyresgästens hyreskontrakt. Detta stämmer inte utan är en myt.

Utan att gå in närmare på bestämmelser och paragrafer i lagboken kan jag sammanfatta vad som gäller med följande:  Efter två år kan andrahandshyresgästen få ett s.k. svagt besittningsskydd. Detta innebär att den som hyr i andrahand får ett skydd mot att den som hyr ut lägenheten vill att tredje man ska bo där, dvs. enda gången man måste flytta är om uthyraren blir uppsagd eller själv vill bo i lägenheten.

Den som hyr har alltså ingen rätt att ta över hyresavtalet från förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen får besittningsskydd efter två år och då endast gentemot förstahandshyresgästen, aldrig gentemot hyresvärden, eftersom att det inte föreligger något avtal mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Bli inte lurad vid ditt letande efter studentbostad

Bostadsbyggande för studenter

Med en ökning av 43.000 studenter och ca hälften så många studentbostäder som producerats under den senaste tioårsperioden, enligt SFS Bostadsrapport 2012, är det inte så konstigt att vi har bostadsbrist i studentorter (dit räknas även Stockholm och Göteborg). Speciellt med tanke på att vi hade bostadsbrist redan innan. Till DN säger bostadsministern Sten Attefall (Kd) att ”Läget är bekymmersamt för studenter och det vi jobbar med från regeringens sida är att sätta mer tryck på kommunerna. Bland annat tittar vi på bostadsförsörjningslagen.” Den enda åtgärden som Sten Attefalls utredare har kommit fram till är att kommunerna har ansvar för bostadsförsörjningen, dvs. att inget nytt framkommit utan att kommunerna själva bär ansvar. Inget tryck på banker, företag eller stat att vidta några som helst åtgärder. Även SSSB, Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, kritiserar regeringen på SVT:s hemsida genom sin informationsschef Anders Cronqvist.

Undvik fällorna när du letar lägenhet

Då ett förstahandskontrakt tydligen är något som  regeringen tycker skall förbli en hägring för studenter, återstår för dessa personer att hyra lägenhet i andra hand eller bli inneboende hos någon. Det finns många andrahandslägenheter man kan hitta på sajter som blocket.se, andrahand.se och fixakontraktet.se. Det gäller bara att försiktig och ta referens och kolla upp saker och ting noggrant när man ska hyra bostad av någon så att man inte blir lurad. Tips och råd vid ditt bostadssökande kan du hitta här i ett inlägg som Rozze Baleng har gjort på FixaKontraktets bostadsblogg.

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra eller har andra frågor kring ditt boende är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Rozze Baleng om hyra i andrahand på Sveriges Radio P4

Idag ska Rozze tala om frågor kring bostäder, hyresavtal och andrahandshyra på Sveriges Radio P4. Programmet börjar kl 14.30 och kommer bland annat att handla om tips och råd vid hyra av lägenhet i andrahand samt slå hål på myter om besittningsskydd och skälig hyra vid uthyrning av bostad.  Välkommen att lyssna här!

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra eller har andra frågor kring ditt boende är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.