Får man ha två bostäder eller hyreskontrakt samtidigt?

En vanlig fråga man som bostadsjurist får är huruvida man får hyra en lägenhet och samtidigt äga exempelvis en villa. Svaret är (tyvärr): det beror på. Utgångspunkten är att det är fullt lagligt att ha flera bostäder samtidigt. Det finns dock ett utrymme för fastighetsägare att kunna förverka ens bostad ifall det framkommer att man inte bor i sin lägenhet.

Även om man äger två bostäder samtidigt så kan man bara vara skriven (folkbokförd) på en adress, detta enligt folkbokföringslagen. Den adress man är skriven på är den som man presumeras, eller förutsätts, bo i från juridiskt hänseende.

Ett exempel där det inte råder någon tvekan om att det är OK att bo i en hyresrätt och samtidigt  äga en annan fastighet är när man äger en sommarbostad. I synnerhet om sommarstugan ligger långt ifrån där man bor, lever och arbetar eller om sommarstugan inte är vinterbonad.

Ett exempel där det å andra sidan får antas att man inte bor i sin hyresrätt utan istället i den andra bostaden är om man har en hyresrätt men samtidigt äger en bostadsrätt där man är skriven. I synnerhet om bostadsrätten ligger i samma ort och ens familj också är skriven på bostadsrätten.

Ett tredje exempel får symbolisera vad som ligger och skvalpar däremellan: när man precis ska flytta till en ny bostad och den andra bostaden först ska renoveras, eller om man har separerat från sin make/maka men ändå äger/hyr nya bostaden ihop pga. barnen, man köper en fastighet privat bara för att hyra och tjäna extrapengar etc. Exemplen kan göras många. I dessa fall är rådet att kontakta en jurist för att få klarhet i vad som gäller innan man agerar.

 

Om du har frågor kring att samtidigt inneha flera kontrakt på lägenheter så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se eller som kommentar här i bloggen.

Vad är ett korttidskontrakt?

Korttidskontrakt

Ibland får jag frågan om huruvida någon jag känner ska skriva på ett korttidskontrakt eller ej. Den vanligaste oron är vad som gäller kring sådana slags avtal: kan man bli uppsagd snabbare, har man som hyresgäst inget besittningsskydd, får hyran höjas när som helst, hur länge får jag bo kvar etc.

Med anledning av att antalet korttidskontrakt har ökat markant så kommer jag att reda ut begreppet och förklara vad ett korttidskontrakt är i algens mening samt vilka effekter det får på förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd:

Huvudregel – förstahandskontrakt (= hyreskontrakt med obestämd tid för avflytt)

Huvudregeln för hyresavtal är att de gäller för obestämd tid. Dvs. så länge du som hyresgäst sköter dig, betalar hyran i tid och exempelvis inte hyr ut din lägenhet svart så får du behålla din lägenhet i princip för alltid. Ifall hyresvärden säger upp dig har du rätt till skadestånd eller att erhålla en annan likvärdig lägenhet i samma ort. Från denna huvudregel om bestämd tid för  finns undantag.

Undantag – korrtidskontrakt (= förstahandskontrakt med bestämd tid för avflytt)

Ett av undantagen är så kallade korttidskontrakt. Korttidskontrakt innebär att du hyr en bostadslägenhet under en begränsad tid. Det är alltså ett avtal som är tillfälligt. Hyrestiden kan vara allt från några månader till, som längst, fyra år. Vid korttidskontrakt undertecknar du en överenskommelse om avstående från besittningsskydd för bostad. OBS! Den överenskommelsen måste godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Överenskommelsen innebär att när avtalet sägs upp för avflyttning har du inte rätt till varken skadestånd eller en annan lägenhet hos din hyresvärd.

När får hyresvärden använda sig av korttidskontrakt?

Korttidskontrakt används när fastighetsägaren exempelvis planerar renovering av en lägenhet, ett hus eller ett område. Lägenheten kan också användas för evakuering av ordinarie hyresgäster. Annars skulle det finnas för många fastigheter där flera lägenheter står tomma i väntan på att de ska påbörja renoveringarna.

 

Om du tror att du sitter på ett korttidskontrakt och vill veta vad som gäller så kan du kontakta oss så tittar vi på det tillsammans. Vem vet, ifall hyresvärden inte har följt formalian till punkt och pricka så har du kanske ett förstahandskontrakt utan begränsning i tiden… skriv till info@baleng.se.

Möjlighet att deponera om du är missnöjd med hyresvärden

Det kan vara så att en hyresgäst har en brist i sin hyresrätt eller en fordran på sin hyresvärd för att ha lagt ut pengar för något som ankommer på hyresvärden att ombesörja. I de fallen ska man förstås först och främst kontakta hyresvärden och meddela att man avser att deponera en del av hyran ifall något av nedanstående fall är för handen.

1. Brist i lägenheten. Exempelvis vid kraftiga störningar under längre tid eller ombyggnation, då en del av lägenheten är obrukbar under en period, men hyresvärden inte går med på nedsättning av hyran.

2. Hyresgästen har rätt till skadestånd enligt hyreslagen. Till exempel om värdens genom försummelse har orsakat en skada och hyresgästen har fått möbler i hemmet förstörda.

3. Parterna har olika uppfattning om hur hög hyran ska vara. Det gäller endast ifall då förhandlingsöverenskommelse saknas och värden höjer hyran på eget bevåg. Då kan man deponera en del av hyreshöjningen tills frågan är löst.

4. Hyresgästen har en motfordran på hyresvärden. Om hyresgästen enligt överenskommelse med hyresvärden har fått anlita någon som utfört ett arbete men trots avtal inte får det ersatt.

5. Om värden vägrar att ta emot hyresinbetalningen eller om det är oklart vem betalning ska gå till. Det händer ibland och orsaken kan vara att hyresvärden vill bli av med hyresgästen eller att hyresgästen får två avier från olika betalningsmottagare.

Det är dock viktigt att möjligheten för deponering hos länsstyrelsen inte används som en stridsåtgärd eller som påtryckningsmedel. Hyresgästen har vid en eventuell tvist bevisbördan för att deponeringen är korrekt gjord, och för det krävs en väldigt god och klar juridisk anledning. I värsta fall kan hyresgästen nämligen bli av med sin hyresrätt samt få betala motpartens rättegångskostnader. Liksom situationen som denna hyresgäst i Göteborg hamnade i.

Kontakta alltid jurist oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst ifall det föreligger ett ärende med deponering.

 

Bostadsjurist Rozze Baleng gästade hos Gûrgin på Sveriges Radio!

Idag gästade juristen från baleng.se och fixakontraktet.se Sveriges Radio Metropol 93,8. Under 1,5h talades bl.a. om svartkontrakt, andrahandsuthyrning och den nya privatbostadslagen. Vi svarade på frågor gällande vad som är en skälig hyra för en lägenhet, uthyrning av bostadsrätt och överlåtelse av hyreskontrakt till sambo.

Ni kan lyssna på programmet i dess helhet här! Rozze kommer in efter ca en timme.

 

Om du har juridiska frågor om lägenheter eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

 

Får man överlåta sin hyresrätt till någon närstående?

Vi får många frågor angående att överlåta sin bostad. Får man göra det? I sådant fall, under vilka förutsättningar?

Vi kommer att börja med att titta på hur man gör för att överlåta lägenheten till sitt barn, syskon eller annan närstående. Grundförutsättningen är dock alltid att hyresvärden också är ägare av fastigheten och därmed bestämmer om en överlåtelse ska få ske eller ej.

Men om hyresvärden säger nej till en överlåtelse så har man enligt lagen i vissa fall rätt att få skriva över kontraktet ändå. Det finns tre förutsättningar för att en överlåtelse ska kunna ske:

  1. Närståendekravet, det måste röra sig om en nära släkting till den som innehar hyreskontraktet, exempelvis ett barn eller ett syskon.
  2. Sammanboendekravet, det måste vara någon som du varaktigt sammanbott med. Enligt praxis handlar det om ca tre års sammanboende för att varaktigheten ska anses vara uppfylld.
  3. Hyresgästkravet, den som ska ta över hyreskontraktet måste ha tillräckligt höga inkomster så att hyran kan betalas. Dessutom gäller att hen sedan tidigare ej har varit störande eller det med den övertagande personen har varit andra problem av boendekaraktär förknippade.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Vem är skyldig att betala för obetalda hyror och skador vid bostadsbyte?

Om du byter lägenhet med någon och den du byter med har gamla skulder eller är skyldiga för skador för byteslägenheten är du enligt huvudregeln inte skyldig att till hyresvärden betala sådana skador eller hyror som den gamla hyresgästen är skyldig för. 

Samtidigt gäller undantaget att hyresvärden och du som ny hyresgästen kan skriva ett särskilt avtal om att du exempelvis ska betala den tidigare hyresgästens hyresskulder, dock endast i upp till ett belopp motsvarande summan av de tre senaste månadshyrorna.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Otillåten andrahandsupplåtelse

Hyra ut bostaden utan tillåtelse

En hyresgäst måste ha tillstånd från hyresvärden för att hyra ut sin lägenhet i andrahand, alternativt ansöka om hyresnämndens tillstånd för det. Om hyresgästen hyr ut utan tillåtelse kan hyresrätten bli förverkad eller hyresavtalet uppsagt.

Om hyresrätten blir förverkad

Hyresvärden kan välja att förverka hyresrätten. Detta innebär att hyresvärden måste meddela hyresgästen att hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse, dvs. upphöra med den otillåtna uthyrningen omedelbart. Gör hyresgästen inte det kan hyresvärden ansöka om att hyresförhållandet upphör eller att hyresgästen avhyses. Hyresgästen har möjlighet att vidta rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, och på så sätt rädda sin hyresrätt. Rätt domstol för förverkandefallen är tingsrätten.

Om hyresrätten blir uppsagd

Hyresvärden kan också välja att säga upp hyresavtalet istället för att förverka det. Hyresvärden behöver då inte ha anmodat hyresgästen att vidta rättelse innan, utan gå direkt till domstol, i detta fall hyresnämnden.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Rozze om bostadsjuridik på SR Metropol 93,8

Idag intervjuades Rozze Baleng av Dejan, Gurgîn och Josefin på SR Metropol 93,8 angående bostadsmarknaden, hyresnivåer för uthyrning och generellt om andrahandshyra för baleng.se:s räkning.

Ni kan lyssna på del 1 här (fr.o.m. 24 min) och del 2 här. Under programmets informerades lyssnarna bl.a. om svarta pengar vid uthyrning, tredjehandshyra, vad som gäller om man hyr ut sin bostadsrätt, myten kring att få ”ta över” lägenheten efter att ha hyrt under en period och hur man tar referens på den som hyr ut sin lägenhet.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Kan andrahandshyresgäst ta över lägenheten?

En vanlig uppfattning är att efter en tid av två år kan en andrahandshyresgäst få ta över förhandshyresgästens hyreskontrakt. Detta stämmer inte utan är en myt.

Utan att gå in närmare på bestämmelser och paragrafer i lagboken kan jag sammanfatta vad som gäller med följande:  Efter två år kan andrahandshyresgästen få ett s.k. svagt besittningsskydd. Detta innebär att den som hyr i andrahand får ett skydd mot att den som hyr ut lägenheten vill att tredje man ska bo där, dvs. enda gången man måste flytta är om uthyraren blir uppsagd eller själv vill bo i lägenheten.

Den som hyr har alltså ingen rätt att ta över hyresavtalet från förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen får besittningsskydd efter två år och då endast gentemot förstahandshyresgästen, aldrig gentemot hyresvärden, eftersom att det inte föreligger något avtal mellan andrahandshyresgästen och hyresvärden.

Om du hyr (ut) en lägenhet i andrahand och har frågor kring din bostad är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Fråga juristen – Rozze jurist på fixakontraktet.se

En glad nyhet är att sajten FixaKontraktet.se har anlitat Rozze Baleng, juristen på den här bloggen, som officiell bostadsjurist. FixaKontraktet.se är en site som hjälper bostadssökande att hitta förstahandskontrakt på bostäder i Stockholm. Nu har de fräschat upp och nylanserat siten och erbjuder numera även möjlighet för sina användare att annonsera om respektive söka andrahandskontrakt i Stockholm.

Baleng Bostadsblogg tycker förstås att sådana siter är ett positivt tillskott till den annars snåriga och svårtillgängliga bostadsmarknaden i Stockholm. Om du söker förstahands- eller andrahandskontrakt i Stockholm och behöver en enkel och välfungerande bostadstjänst, kan vi verkligen rekommendera tjänsterna på FixaKontraktet.se.