Vem är skyldig att betala för obetalda hyror och skador vid bostadsbyte?

Om du byter lägenhet med någon och den du byter med har gamla skulder eller är skyldiga för skador för byteslägenheten är du enligt huvudregeln inte skyldig att till hyresvärden betala sådana skador eller hyror som den gamla hyresgästen är skyldig för. 

Samtidigt gäller undantaget att hyresvärden och du som ny hyresgästen kan skriva ett särskilt avtal om att du exempelvis ska betala den tidigare hyresgästens hyresskulder, dock endast i upp till ett belopp motsvarande summan av de tre senaste månadshyrorna.

Om du har juridiska frågor om din lägenhet eller andra frågor relaterade till bostäder är du välkommen att höra av dig till oss på info@baleng.se för kostnadsfri rådgivning.

Andra särskilda skäl vid bostadsbyte

Vi har tidigare gått igenom att det vid bostadsbyte krävs att

1. hyresgästen som vill byta sin lägenhet har beaktansvärda skäl

2. bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden

Men det finns ytterligare ett krav, eller rekvisit som det också kallas, i hyreslagen som stadgar att byte kan tillåtas av hyresnämnden om inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet, till exempel om otillåten ersättning (”svarta pengar”) förekommit. Att kräva ersättning vid lägenhetsbyte är alltid otillåtet och är ett hinder för att hyresnämnden skall tillåta ett lägenhetsbyte.

Så har varit fallet exempelvis när bostadsrätt eller fastighet byts mot hyresrätt och därför har hyresnämnden i sin praxis blivit mer restriktiv  när det kommer till sådana byten.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa dem till oss på info@baleng.se.

”Påtaglig olägenhet” vid byte av bostad

Om du vill byta bostad och har passerat rekvisitet (kravet i lagen) för vad som anses vara beaktansvärda skäl vid bostadsbyte, finns det fortfarande invändningar som fastighetsägaren kan göra så att bytet förhindras. Om lägenhetsbytet anses utgöra en påtaglig olägenhet för hyresvärden kan hyresnämnden neka dig rätt att byta din lägenhet.

Vad menas med påtaglig olägenhet? Med påtaglig olägenhet avses i lagens mening att bytesparten, dvs. den du byter med, kan tas för god som hyresgäst. Det man främst tittar på är betalningsförmåga, anmärkningar hos myndigheter (kronofogden till exempel) och vårdnadsplikten – har bytespart varit en bra hyresgäst tidigare? Det kan även spela in vid bedömningen om bytet utgör påtaglig olägenhet för hyresvärden huruvida den nya hyresgästen har stor familj och lägenheten är liten.

Märk väl att man räknar med att alla byten kräver någon slags insats från hyresvärden, så viss olägenhet uppstår alltid. Därför är det viktigt att påpeka att gränsen går vid påtaglig olägenhet.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa den till oss på info@baleng.se.

Beaktansvärda skäl vid byte av bostad

För att byta bostad krävs att man får hyresvärdens eller hyresnämndens tillåtelse. I första hand gäller alltså fastighetsägarens eller hyresvärdens tillåtelse. Om man får ett nej från fastighetsägaren så kan man alltid ansöka till hyresnämnden för att få byta.

Hyresnämnden tittar på huruvida den sökande har det som kallas ”beaktansvärda skäl” för bytet av lägenheten. Vad är beaktansvärda skäl? Jo, när hyresgästen behöver en större lägenhet, en lägenhet med lägre hyra eller en lägenhet som ligger närmare arbetet. Den som vill byta en lägenhet som hen en gång har fått i byte (upprepat byte) måste enligt praxis ha något starkare skäl om bytet sker inom cirka ett år från det han eller hon första gången fick lägenheten i byte.

Exempel på beaktansvärda skäl:

1. Väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden dvs. önskemål om lägre hyra.
2. Ändrade förhållanden på grund av studier eller arbetsplatsens läge, dvs. att man exempelvis har fått jobb på annan ort och därför vill byta till sig en lägenhet på den orten.
3. Ändrade familjeförhållanden. Om behovet av en större eller mindre lägenhet beror på exempelvis tillökning i familjen, separation, inledande av nytt förhållande eller dödsfall.
4. Väsentligt förbättrad bostadsstandard. Om du kan få en väsentligt förbättrad bostadsstandard genom bytet kan detta utgöra ett beaktansvärt skäl.

Om du har frågor kring byte av din lägenhet så är du välkommen att ställa den till oss på info@baleng.se.

Byte av bostad – grundförutsättningar

För att en hyresgäst ska kunna byta sin bostad krävs att hen har tillstånd från fastighetsägaren. Om fastighetsägaren säger nej kan man som hyresgäst ansöka om sitt bostadsbyte till hyresnämnden. Om båda/alla parter i bytet får avslag från sina respektive hyresvärdar ska alla parter ansöka hos hyresnämnden för bytet.

För att man ska ha rätt att att få byta krävs att syftet är att erhålla en annan bostad samt att själva bytet av sin lägenhet är ett villkor för hyresgästen att erhålla byteslägenheten.

Vid ett nej från hyresvärden kan hyresnämnden alltså ge tillstånd till bytet om 

1. hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet;

2. det inte medför påtaglig olägenhet för hyresvärden; samt att

3. inga andra särskilda skäl talar emot bytet.

Vad rekvisiten ovan innebär ska vi tala om i nästa inlägg.

Om du har frågor kring byte av lägenhet så är du välkommen att ställa den till oss på info@baleng.se.

Byte av bostad

Vi kommer inom kort att påbörja en inläggsserie om regler, tips och information kring byte av bostäder. Om det är så att du redan nu har någon specifik fråga kring byte av lägenhet så är du välkommen att ställa den till oss på info@baleng.se.