Bruksvärdesprincipen och likvärdig lägenhet

När en bostad hyrs ut i andrahand är det viktigt att veta vilken hyra lägenhetsinnehavaren får ta ut, utan att riskera att bli återbetalningsskyldig vid en eventuell tvist med andrahandshyresgästen. När man jämför hyra så sägs det att man får ta ut skälig hyra (se tidigare inlägg i detta ämne för utförligare förklaring). För att riskera att bli återbetalningsskyldig krävs att man har tagit ut en påtagligt högre hyra än bruksvärdet.

För att komma fram till vad som utgör skälig hyra tittar man på bruksvärdet för likvärdiga lägenheter, det vill säga i första hand lägenheter vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Marknadens stora organisationer som företräder hyresvärdar (Fastighetsägarna normalt) och hyresgäster (Hyresgästföreningen normalt) har då avtalat om vad bruksvärdet för lägenheter på marknaden.

Bruksvärdesprincipen är ett sätt att avgöra hur stort värde en lägenhet har för den typiske hyresgästen. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den. De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess storlek (yta och rum), modernitetsgrad, ljudisolering, läge inom huset och planlösning. Men även reparationsstandard, nivå på fastighetsservice, läge på orten och allmänna utrymmen (lekplats och garage exempelvis) kan påverka bruksvärdet.

I nästa inlägg kommer vi att berätta om hur du tar reda på hyresläget på orten. Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Skälig hyra vid andrahandsuthyrning

I detta inlägg utvecklar vi vad som skulle kunna vara en skälig hyra vid uthyrning av bostad i andrahand.

Ett riktmärke är att hyran inte får överstiga hyran hos en likvärdig lägenhet med mer än högst 5 %. Det är först vid 5 % som överhyran blir ”påtaglig”.

– För en hyresrätt är en skälig hyra ganska enkel att avgöra: Det är samma hyra som hyresvärden för närvarande betalar, med ett visst påslag för om lägenheten hyrs ut möblerad. Påslaget får ligga på allt från 5-15% beroende på hur luxuöst möblerad lägenhet är.

– För en bostadsrätt utgör varken månadskostnaden eller dina kapitalkostnader (exempelvis räntor) underlag för vad som får tas ut vid uthyrning av bostaden. Man får återigen, liksom med hyresrätter se på vad en motsvarande hyreslägenhet på orten kostar.

I nästa inlägg kommer vi att berätta om vad som avses med bruksvärdet och dess betydelse för vad som anses vara en likvärdig lägenhet. Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Uthyrning i andrahand

Vårt första inlägg kommer att handla om hyresnivån när en förstahandshyresgäst eller en bostadsrättshavare upplåter sin bostadslägenhet i andra hand.

Hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter gäller, dvs. att hyran ska vara skälig. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Främst lägenheter på samma ort som förvaltas av kommunala (allmännyttiga) bostadsföretag ligger till grund för jämförelse med prövningslägenheten (alltså den lägenheten som man antar att man har hyrt för dyrt). Men även lägenheter som ägs och förvaltas av privata hyresvärdar kan vid brist på allmännytta användas som jämförelsematerial.

Den som har betalat för hög hyra vid hyra i andrahand kan ha rätt att få en del av den utbetalda hyran återbetald. Detta ämne utvecklar vi i nästa inlägg.

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för fri rådgivning, info@baleng.se.