Uthyrare blir hyresvärd

Förstahandshyresgäst är alltid ansvarig för sin lägenhet gentemot fastighetsägaren

Att hyra ut sin lägenhet i andra hand innebär en risk eftersom du som förstahandshyresgäst (uthyrare) fortfarande har ansvar för lägenheten. Det finns nämligen inget avtalsförhållande mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen. Det är fortfarande du som ska se till att hyran betalas i tid vare sig andrahandshyresgästen betalar eller inte. Därför ska alltid andrahandshyresgästen ge uthyraren pengar som  denne sedan betalar hyran till värden med.

Ta referens

Du kan mista din hyresrätt om den du hyr ut till missköter sig genom att till exempel störa grannarna eller vanvårda lägenheten. De skador som uppstår ansvarar du för gentemot fastighetsägaren. Du kan däremot kräva andrahandshyresgästen för eventuella skador eller obetalda hyror – men det är inte fastighetsägaren inblandad i.  Därför är det viktigt att man noga kontrollerar sin framtida andrahandshyresgäst. Be gärna om referenser och kolla med Kronofogden om det finns betalningsanmärkningar samt se till att din andrahandshyresgäst har hemförsäkring!

Om du hyr ut en lägenhet i andrahand och har frågor kring din uthyrning är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Bli inte lurad vid ditt letande efter studentbostad

Bostadsbyggande för studenter

Med en ökning av 43.000 studenter och ca hälften så många studentbostäder som producerats under den senaste tioårsperioden, enligt SFS Bostadsrapport 2012, är det inte så konstigt att vi har bostadsbrist i studentorter (dit räknas även Stockholm och Göteborg). Speciellt med tanke på att vi hade bostadsbrist redan innan. Till DN säger bostadsministern Sten Attefall (Kd) att ”Läget är bekymmersamt för studenter och det vi jobbar med från regeringens sida är att sätta mer tryck på kommunerna. Bland annat tittar vi på bostadsförsörjningslagen.” Den enda åtgärden som Sten Attefalls utredare har kommit fram till är att kommunerna har ansvar för bostadsförsörjningen, dvs. att inget nytt framkommit utan att kommunerna själva bär ansvar. Inget tryck på banker, företag eller stat att vidta några som helst åtgärder. Även SSSB, Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, kritiserar regeringen på SVT:s hemsida genom sin informationsschef Anders Cronqvist.

Undvik fällorna när du letar lägenhet

Då ett förstahandskontrakt tydligen är något som  regeringen tycker skall förbli en hägring för studenter, återstår för dessa personer att hyra lägenhet i andra hand eller bli inneboende hos någon. Det finns många andrahandslägenheter man kan hitta på sajter som blocket.se, andrahand.se och fixakontraktet.se. Det gäller bara att försiktig och ta referens och kolla upp saker och ting noggrant när man ska hyra bostad av någon så att man inte blir lurad. Tips och råd vid ditt bostadssökande kan du hitta här i ett inlägg som Rozze Baleng har gjort på FixaKontraktets bostadsblogg.

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra eller har andra frågor kring ditt boende är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Intervju om andrahandshyra hos Lotta Bromé på SR P4

Rozze Baleng var gäst hos Lotta Bromé i P4 Extra, Sveriges största radioprogram, och intervjuades om frågor kring bostäder, bruksvärde och andrahandshyra. Programmet i dess helhet finns att lyssna på här.

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra eller har andra frågor kring ditt boende är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Rozze Baleng om hyra i andrahand på Sveriges Radio P4

Idag ska Rozze tala om frågor kring bostäder, hyresavtal och andrahandshyra på Sveriges Radio P4. Programmet börjar kl 14.30 och kommer bland annat att handla om tips och råd vid hyra av lägenhet i andrahand samt slå hål på myter om besittningsskydd och skälig hyra vid uthyrning av bostad.  Välkommen att lyssna här!

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra eller har andra frågor kring ditt boende är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Jämför din hyra – betalar du för mycket?

Vad har man rätt att ta ut för hyra?

Man har rätt att ta ut en hyra som motsvarar bruksvärdet, se tidigare inlägg för en förklaring, på lägenheten. Vi har inte marknadshyror i Sverige och det gäller även andrahandsmarknaden. Bruksvärdesprincipen gäller både vid uthyrning av hyresrätter och bostadsrätter.

– Hyra ut hyreslägenhet: Presumtionen är att en hyreslägenhets förstahandshyra ligger ungefär på bruksvärdesnivån. Det måste dock inte vara så.

– Hyra ut bostadsrätt: Bruksvärdesprincipen gäller även för bostadsrättsuthyrning. Vad avgifterna och i kapitalkostnaderna ligger på för nivå har ingenting att göra med vad man har rätt att ta ut av andrahandshyresgästen.

Hur gör jag en bra jämförelse med andra lägenheter på orten?

Det bästa och enklaste sättet är att

1. Kontakta hyresnämnden på orten, eller

2. Kontakta en jurist, eller

3. Själv söka upp och ringa till det allmännyttiga bostadsföretaget på orten.

Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Accepterat pris vid köp av bostadsrätt – köpare

Vad innebär accepterat pris för dig som köpare av bostadsrätt?

I Stockholms innerstad har man sedan en tid tillbaka instiftat ett begrepp som alla bostadsintresserade bör känna till – ”accepterat pris”. Innan dess tillämpades det ibland kritiserade systemet med utgångspris. Accepterat pris innebär kort att priset som mäklaren går ut med är ett pris som ligger inom ramen för mäklarens värdering av bostaden samt vad säljaren kan tänkas sälja lägenheten för. Det förväntas alltså att säljaren skall sälja bostaden på den nivån om ingen budgivning sker över det. Viktigt i sammanhanget är att belysa den fria prövningsrätten som säljaren har, som innebär att säljaren har rätt att själv välja om bostaden skall säljas, till vem och till vilket pris.

Accepterat pris innebär att köpprocessen tar längre tid.

Eftersom att man som köpare vill försäkra sig om att man inte betalar för mycket för sin bostad och vill få priset bekräftat av de andra budgivarna priset som så har processen med accepterat pris bland annat lett till att

1. budgivningarna tar längre tid,

2. spekulanterna lägger bud under accepterat pris,

3. många köpkandidater väljer att vänta in de andra i budgivningen innan de agerar och lägger ett bud, samt

4. vissa lägenheter kräver fler än en visningsomgång innan försäljning kan ske.

På ett sätt kan man se det som att marknaden beter sig mer ”normalt” nu än tidigare. Det är fullt logiskt att en spekulant vill se lägenheten två ggr, eller fundera några gånger innan de köper en lägenhet i miljonklassen. Vi uppfattar det därför som ett gott tecken att det tar lite längre tid för ett bostadsköp, det är trots allt en av de allra största affärer man gör i livet.

I nästa inlägg kommer vi att ge dig tips om vad accepterat pris innebär för dig som säljare vid val av mäklare.

Om du ska sälja din lägenhet och vill ha en objektiv och tydlig värdering samt tips och råd vid försäljningen av din bostadsrätt är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Bruksvärdesprincipen och likvärdig lägenhet

När en bostad hyrs ut i andrahand är det viktigt att veta vilken hyra lägenhetsinnehavaren får ta ut, utan att riskera att bli återbetalningsskyldig vid en eventuell tvist med andrahandshyresgästen. När man jämför hyra så sägs det att man får ta ut skälig hyra (se tidigare inlägg i detta ämne för utförligare förklaring). För att riskera att bli återbetalningsskyldig krävs att man har tagit ut en påtagligt högre hyra än bruksvärdet.

För att komma fram till vad som utgör skälig hyra tittar man på bruksvärdet för likvärdiga lägenheter, det vill säga i första hand lägenheter vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Marknadens stora organisationer som företräder hyresvärdar (Fastighetsägarna normalt) och hyresgäster (Hyresgästföreningen normalt) har då avtalat om vad bruksvärdet för lägenheter på marknaden.

Bruksvärdesprincipen är ett sätt att avgöra hur stort värde en lägenhet har för den typiske hyresgästen. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den. De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess storlek (yta och rum), modernitetsgrad, ljudisolering, läge inom huset och planlösning. Men även reparationsstandard, nivå på fastighetsservice, läge på orten och allmänna utrymmen (lekplats och garage exempelvis) kan påverka bruksvärdet.

I nästa inlägg kommer vi att berätta om hur du tar reda på hyresläget på orten. Om du hyr en lägenhet i andrahand och tror att du betalar för mycket i hyra är du välkommen att kontakta oss för kostnadsfri rådgivning, info@baleng.se.

Fråga juristen – Rozze jurist på fixakontraktet.se

En glad nyhet är att sajten FixaKontraktet.se har anlitat Rozze Baleng, juristen på den här bloggen, som officiell bostadsjurist. FixaKontraktet.se är en site som hjälper bostadssökande att hitta förstahandskontrakt på bostäder i Stockholm. Nu har de fräschat upp och nylanserat siten och erbjuder numera även möjlighet för sina användare att annonsera om respektive söka andrahandskontrakt i Stockholm.

Baleng Bostadsblogg tycker förstås att sådana siter är ett positivt tillskott till den annars snåriga och svårtillgängliga bostadsmarknaden i Stockholm. Om du söker förstahands- eller andrahandskontrakt i Stockholm och behöver en enkel och välfungerande bostadstjänst, kan vi verkligen rekommendera tjänsterna på FixaKontraktet.se.